Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0057372-47.2009.8.06.0001.
APELANTE: FORT IBERICA EMPREENDIMENTOS TURISTICOS E IMOBILIARIOS LTDAAPELADO: MARINA D'OR LTDA. EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO. DUE DILIGENCE. CLÁUSULAS CONTRATUAIS CLARAS E VALIDADAS. VALOR DO SINAL RETIDO COMO ARRAS INDENIZATÓRIAS. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por Fort Ibérica Empreendimentos Turísticos e Imobiliários Ltda., substituída pelos ex-sócios, contra sentenças proferidas nos autos das ações apensadas em que litigam as mesmas partes. No processo nº 0057372-47.2009.8.06.0001, Marina D'Or Ltda. pleiteou a rescisão contratual e a devolução do sinal, obtendo acolhimento parcial. No processo nº 0029307-42.2009.8.06.0001, Fort Ibérica propôs ação declaratória de rescisão contratual, que foi julgada improcedente. Ambas as ações tratam de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com cláusula de due diligence. A sentença foi impugnada pela vendedora sob o fundamento de que a rescisão decorreu do inadimplemento da compradora, sendo legítima a retenção do sinal. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento voluntário da compradora ou de vícios imputáveis à vendedora, especialmente após a realização da due diligence; (ii) estabelecer se é legítima a retenção do sinal pago como arras indenizatórias. III. RAZÕES DE DECIDIR A due diligence foi prorrogada mediante aditivo contratual, que previa expressamente a rescisão de pleno direito em caso de inadimplemento da compradora, sem necessidade de notificação judicial ou extrajudicial adicional. A adquirente permaneceu inerte após a assinatura do aditivo, não apresentou justificativas técnicas consistentes para rescindir o contrato e deixou de cumprir os pagamentos pactuados, mesmo após notificação para purgação da mora. A notificação extrajudicial enviada pela compradora não foi aperfeiçoada e carecia de elementos objetivos que demonstrassem irregularidades urbanísticas, fiscais ou ambientais, limitando-se a alegações genéricas. O inadimplemento da compradora, sem causa justificada, configura quebra dos deveres da boa-fé objetiva e legitima, nos termos contratuais e do art. 418 do Código Civil, a retenção do sinal como arras indenizatórias. A sentença desconsiderou a literalidade das cláusulas contratuais, violando os princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda, que exigem do Judiciário atuação mínima na revisão de negócios válidos. Reformada a sentença, impõe-se a improcedência da ação movida pela compradora e o acolhimento do pedido formulado pela vendedora, reconhecendo-se a rescisão contratual por culpa exclusiva da primeira. Considerando a sucumbência integral da apelada, deve haver inversão dos ônus sucumbenciais, com condenação ao pagamento das custas e honorários majorados, nos termos do art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos e providos. Tese de julgamento: A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento voluntário da compradora legitima a retenção do valor pago a título de sinal como arras indenizatórias. A cláusula de due diligence que prevê a rescisão de pleno direito por inadimplemento deve ser observada com base na autonomia da vontade das partes. A ausência de justificativa técnica objetiva e a mora não purgada da compradora afastam o direito à restituição do sinal e autorizam a inversão dos ônus sucumbenciais. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 170, 1.876, §§ 1º e 2º, 1.878; CPC, art. 411, I, e art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: CF/1988, art. 5º, LXXVIII; CC, arts. 113, 418, 421 e 476; CPC, arts. 55, 85, §11, 86, 373, II, 1.007, §4º, e 110. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2256471/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 18.12.2023, DJe 20.12.2023; STJ, AgInt no AREsp 2087706/ES, T3, j. 10.10.2022, DJe 13.10.2022; TJ-CE, Apelação Cível 0043266-28.2013.8.06.0167, Rel. Des. Carlos Augusto Gomes Correia, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 27.11.2024. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAPRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADODESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por uma de suas turmas e por unanimidade, em conhecer dos Recursos de Apelação para, no mérito, DAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. Fortaleza - CE, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator RELATÓRIO Recursos de apelação interpostos por Fort Ibérica Empreendimentos Turísticos e Imobiliários Ltda. contra as sentenças proferidas pelo juízo da 26ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos das ações apensadas em que figuram as mesmas partes, quais sejam, Marina D'Or Ltda (apelada) e a ora apelante. No processo nº 0057372-47.2009.8.06.0001, foi ajuizada ação ordinária para rescisão contratual e ressarcimento de valor pago, proposta por Marina D'Or Ltda., a qual teve seus pedidos parcialmente acolhidos, enquanto que no processo nº 0029307-42.2009.8.06.0001, a Fort Ibérica Empreendimentos Turísticos e Imobiliários Ltda. ajuizou ação declaratória de rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, cujos pedidos foram julgados improcedentes. Eis o teor da sentença: [...] De início, importa pontuar que os feitos ora apensos, por conexos, devem ser julgados em decisão conjunta na forma determinada pelo artigo 55, 1o., do CPC, o que ora se dá, nos termos abaixo consignados. [...]
Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO ORDINÁRIA PARA RESCISÃO CONTRATUAL E RESSARCIMENTO DE VALOR PAGO aforada por MARINA D'OR LTDA, para condenar a parte ré FORT IBÉRICA EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS LTDA a restituir aquantia de R$ 300.000,00 paga a título de sinal, quantia esta a ser devidamente corrigida pelo IPCA e com incidência de juros legais, ambos a contar do efetivo desembolso, bem como julgando IMPROCEDENTE A AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL aforada por FORT IBÉRICA EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS E IMOBILIÁRIOS LTDA em face de MARINA DOR LTDA, RESTANDO AMBOS OS FEITOS CONEXOS EXTINTOS, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 487, I, do CPC. No tocante a condenação em custas e honorários de sucumbência, tem-se do teor do artigo 86 do CPC que a distribuição dos ônus processuais deve guardar correspondência com o êxito da demanda, daí porque condeno aparte FORT IBÉRICA ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa, no âmbito da ação pela mesma aforada. No âmbito da ação aforada pela parte MARINA D'OR, dada a sucumbência recíproca, restam as partes condenadas ao pagamento das custas, em rateio, bem como fixado os honorários advocatícios, em 10% sobre o valor da condenação, em favor da parte MARINA D'OR e em 10% do valor do proveito econômico obtido, em favor da parte acionada FORT IBÉRICA, a teor do 85, 2o. do CPC, para cada. Por fim, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, §2º, do Novo Código de Processo Civil. [...] Inconformada, sustenta a apelante, em síntese, que a sentença merece integral reforma, porquanto teria desconsiderado o conjunto probatório e conferido solução desproporcional ao negócio jurídico entabulado entre as partes. Afirma que celebrou com a empresa Marina D'Or Ltda. contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, com estipulação de sinal no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), cláusulas específicas acerca da metragem do terreno e do coeficiente de edificabilidade, bem como previsão de "due diligence" em favor da promitente compradora, aduzindo ter cumprido todas as obrigações contratuais a seu cargo, sem que tenha sido demonstrado qualquer vício urbanístico, ambiental, registrário ou fiscal apto a inviabilizar o empreendimento. Alega que a rescisão se deu, em verdade, por arrependimento e inadimplemento da adquirente, a qual teria, inclusive, distorcido cláusulas contratuais em juízo, violando os princípios da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos contratos, motivo pelo qual reputa legítima a retenção integral do sinal, a título de arras indenizatórias, e indevida a condenação à sua restituição. Ao final, pugna pela reforma integral da sentença, com o reconhecimento da responsabilidade exclusiva da apelada pela resolução do contrato, a consequente manutenção do valor pago a título de sinal em favor da apelante e a inversão dos ônus sucumbenciais, para que Marina D'Or Ltda. arque, sozinha, com as custas processuais e honorários advocatícios em ambos os feitos, com a majoração da verba honorária nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Em contrarrazões, a parte apelada suscita, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por deserção, aduzindo que o preparo recursal foi efetuado fora do prazo e em valor simples, sem atendimento ao comando do art. 1.007, §4º, do CPC, razão pela qual configurada estaria a inadmissibilidade recursal. Ainda em sede preliminar, a apelada afirma a ilegitimidade recursal da empresa apelante, pois esta teria perdido sua personalidade jurídica em razão de dissolução societária ocorrida em 2017, com baixa do CNPJ e arquivamento do distrato social perante a Junta Comercial, circunstância que lhe teria retirado a capacidade processual para interpor recurso em nome próprio. No mérito, sustenta a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, alegando que as diligências contratuais evidenciaram irregularidades graves quanto à representação legal da apelante, pendências fiscais dos sócios e restrições urbanísticas e ambientais sobre o imóvel objeto da avença, circunstâncias que, à luz da cláusula 4.4 do contrato e do aditivo firmado entre as partes, legitimariam o desfazimento do negócio e a restituição integral do sinal, acrescida da multa contratual prevista. Ao final, pugna pela rejeição do apelo e majoração da verba honorária, na forma do art. 85, §11, do CPC. O Ministério Público de segundo grau, em parecer acostado aos autos, opinou pelo conhecimento dos recursos, deixando de se manifestar quanto ao mérito recursal. Foi proferido despacho determinando a complementação do preparo recursal pela parte apelante, o que veio a ser devidamente atendido por meio de comprovantes de recolhimento posteriormente juntados aos autos. Os recursos de apelação foram inicialmente apreciados por esta Primeira Câmara de Direito Privado, ocasião em que se decidiu pelo não conhecimento dos apelos, ao fundamento de inexistência de capacidade processual e de legitimidade recursal da empresa então recorrente, em virtude de sua dissolução societária e baixa regular na Junta Comercial, com consequente extinção da personalidade jurídica. Sobreveio, contudo, a interposição de embargos de declaração, mediante os quais se apontou omissão relevante, atinente à necessária observância do disposto no art. 110 do CPC e à possibilidade de sucessão processual pelos ex-sócios da pessoa jurídica extinta, o que, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, demanda a suspensão do processo para oportunizar a habilitação dos sucessores antes de eventual inadmissibilidade recursal. Os embargos de declaração foram acolhidos, com efeitos infringentes, tendo sido anulado o acórdão anteriormente proferido e determinada a reabertura da instância recursal para apreciação do mérito dos apelos, mediante regular habilitação dos sucessores da empresa extinta. A decisão embargada transitou em julgado, restando superado o fundamento que ensejara o não conhecimento dos recursos. Posteriormente, com fundamento na decisão proferida nos embargos de declaração, foram protocoladas petições requerendo a habilitação dos ex-sócios da empresa extinta e a consequente substituição processual. É o relatório. VOTO Voto elaborado com observância ao Pacto Nacional do Judiciário pela Linguagem Simples, do CNJ. Conforme relatado, cinge-se a controvérsia recursal à definição da responsabilidade pelo desfazimento do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, notadamente quanto à ocorrência, ou não, de fatos impeditivos à concretização do negócio jurídico após a fase de "due diligence", e à consequente restituição ou retenção do valor pago a título de sinal. Discute-se, em síntese, se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento ou arrependimento da parte adquirente, a justificar a manutenção do sinal em favor da vendedora como arras indenizatórias, ou se, ao contrário, a apelada teria agido de forma legítima ao afastar-se da contratação, diante de elementos que comprometeriam a viabilidade do empreendimento, impondo-se a restituição dos valores pagos e a repartição dos ônus sucumbenciais tal como definido na sentença. DAS PRELIMINARES Antes de adentrar o mérito recursal, impõe-se a análise das questões preliminares suscitadas pela parte apelada. Quanto à alegada deserção, não há que se falar em inadmissibilidade do recurso, porquanto, a despeito de equívoco inicial no recolhimento do preparo, foi oportunizado prazo para regularização nos termos do art. 1.007, §4º, do Código de Processo Civil, tendo a parte apelante atendido integralmente à determinação judicial, com a comprovação posterior do recolhimento complementar. Assim, superada a irregularidade apontada, não subsiste o óbice ao conhecimento do apelo. Assim, afasto a preliminar de deserção. No que concerne à preliminar de ilegitimidade recursal, esta igualmente não merece acolhida. É certo que, em momento anterior, reconheceu-se a extinção da personalidade jurídica da empresa recorrente, circunstância que motivou o não conhecimento dos recursos. Todavia, a matéria foi expressamente revista por ocasião do julgamento dos embargos de declaração, que foram acolhidos com efeitos modificativos, determinando-se a reabertura da instância recursal e a suspensão do feito para que fosse oportunizada a habilitação dos sucessores, nos termos do art. 110 do CPC e da jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça. O referido comando foi devidamente observado, com a formalização da habilitação dos ex-sócios e consequente substituição processual, razão pela qual resta superado o fundamento que havia obstado o conhecimento da apelação. Superadas, pois, as preliminares suscitadas, verifico presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, razão pela qual conheço dos recursos de apelação. MÉRITO Quanto ao mérito recursal, adianto que os recursos comportam provimento. A sentença recorrida entendeu que, durante o prazo contratualmente estabelecido para a realização da due diligence, teriam sido identificadas pendências de natureza fiscal, registrária e urbanística capazes de comprometer a viabilidade do empreendimento, o que, à luz da cláusula 4.4 e do aditivo contratual firmado entre as partes, legitimaria a rescisão do contrato por iniciativa da adquirente e a consequente restituição do valor pago a título de sinal. A decisão também considerou que a vendedora não teria comprovado, no momento oportuno, o adimplemento de suas obrigações contratuais, razão pela qual aplicou a regra do art. 476 do Código Civil e afastou a pretensão de retenção do sinal como arras indenizatórias. Contudo, não cabe ao julgador interpretar o contrato conforme a solução que lhe pareça mais equânime, sob pena de substituir a vontade das partes por sua percepção pessoal de justiça. Não havendo vício jurídico que comprometa a higidez do pacto, a atuação do magistrado encontra limite nos exatos termos da avença, em consonância com os princípios da força obrigatória dos contratos, da autonomia privada e da intervenção mínima do Estado nas relações negociais. Sob a égide do Código Civil, a preservação da vontade contratual assume papel de destaque. O art. 421 estabelece que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato e, por sua vez, o parágrafo único do referido dispositivo legal, consagra expressamente que "nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual". A revisão judicial, portanto, somente é admitida quando comprovada a ocorrência de vício invalidante, abusividade, desequilíbrio manifesto ou circunstância superveniente excepcional, hipóteses que, de forma alguma, podem ser presumidas, tampouco extraídas de simples juízos de equidade. A interpretação das cláusulas contratuais deve observar os parâmetros do art. 113 do Código Civil, considerando a finalidade do negócio, a boa-fé e a intenção das partes, sem que o julgador possa, a pretexto de realizar leitura mais equânime, desfigurar o conteúdo objetivo da avença validamente celebrada. O juiz não está autorizado a intuir finalidades que não se encontram no contrato, nem pode afastar a palavra escrita para aplicar soluções que considere mais "justas", sobretudo quando não há cláusulas ambíguas ou de difícil interpretação. A atividade jurisdicional encontra, assim, um limite objetivo: a vontade negocial efetivamente manifestada e formalizada de forma válida. À luz desses parâmetros, é vedado ao magistrado promover releitura subjetiva do contrato para impor solução diversa da que decorre do texto normativo e da manifestação volitiva das partes. O Poder Judiciário não atua como árbitro de conveniência ou oportunidade: atua na preservação da segurança jurídica, assegurando que os pactos válidos sejam cumpridos nos termos em que foram estabelecidos. Portanto, não demonstrada qualquer nulidade do contrato, vício de vontade, desequilíbrio extremo ou frustração da base objetiva do negócio, deve prevalecer a literalidade das cláusulas pactuadas. A vontade das partes, desde que livre e lícita, constitui lei entre elas, e merece tutela judicial, não substituição judicial. Na hipótese destes autos, resta evidenciado que a controvérsia encontra solução na análise da cláusula 4.4 do contrato, da notificação extrajudicial enviada pela apelada à apelante, do aditivo ao contrato de promessa de compra e venda, tudo em cotejo com a prova produzida nos autos. Ab initio, oportuna é a transcrição da cláusula 4.4 do contrato rescindendo, in verbis: "4.4. A contar da assinatura do presente contrato a PROMOSSÁRIA COMPRADORA poderá proceder a realizar os trabalhos de investigação e revisão (due diligence) no período de 90 (noventa) dias corridos desde assinatura deste instrumento que achar conveniente a respeito do terreno e sua situação, bem como da vendedora e seus representantes que possa a impedir a lavratura da Escritura de Compra e Venda. A PROMITENTE VENDEDORA deverá proporcionar à PROMISSÁRIA COMPRADORA todas as informações relativas à descrição e confrontações do terreno, título(s) aquisitivo(s) e de registro, taxas, impostos e dados comprobatórios sobre legitimidade de assinar, requerer ou receber quaisquer documento que forem requeridas para tal feito no prazo de 5 (cinco) dias úteis, respeitando sempre prazos estabelecidos pelos órgão competentes, desde a assinatura deste contrato, e deverá apresentar todos os documentos necessários para a Escritura Pública de Compra e Venda e informar de quaisquer situações relevantes. No caso de descobrir que existe alguma situação relevante, quais sejam caráter urbanístico ou ambiental que impeçam a edificação dentro dos parâmetros do plano diretor do Município de Aquiraz, será restituído o valor pago como sinal e princípio de pagamento; e em caso de causa econômica, jurídica, administrativa, financeira, comercial e/ou recusa da Promitente Vendedora que impossibilite a realização da Escritura Pública de Compra e Venda, ou mesmo que a informação fornecida não seja completa e/ou veraz, a PROMISSÁRIA COMPRADORA poderá desistir do contrato e estipula-se multa no valor de 5% sobre o valor da presente avença a ser paga pela PROMITENTE VENDEDORA, além de reparação por danos e prejuízos ocasionados, honorários advocatícios e lucro cessante, além da restituição do valor efetivamente recebido no prazo de 5 (cinco) dias úteis a partir da notificação da PROMISSÁRIA COMPRADORA." Note-se que poucos dias antes do termo final do prazo da due diligence estabelecido no contrato, a apelada (compradora) enviou à apelante (vendedora) uma notificação extrajudicial, alegando ter detectado algumas irregularidades, elencando-as e requereu, na ocasião, apenas o seguinte: "Diante do exposto, em consonância ao fiel e cabal cumprimento do contrato, e em sintonia com os princípios norteadores, especialmente o da autonomia das vontades e da boa-fé, vem a notificante, através da presente, nas formalidades prescritas, solicitar prazo suplementar de 60 dias para Duo Diligence, prorrogando-se por igual período o vencimento de cada uma das parcelas constantes da cláusula 3.1 do contrato sob comento. Outrossim, a concessão do prazo solicitado deve ser comunicada à Contratante, por escrito, no máximo em 24h, contadas da ciência desta notificação. O não acatamento da dilação do prazo requerido, bem como a inércia na comunicação de sua prorrogação importará, desde já, na rescisão do Instrumento do Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado, pelas razões retro-relatadas e na obrigação de restituição da quantia recebida, ou seja, R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) que deverá ser depositada na conta infra citada no prazo de 5 (cinco) dias úteis, a partir do recebimento da presente notificação tudo em conformidade com a cláusula 4.4 do instrumento contratual e suas disposições, sob pena de incorrer multa estipulada convencionada em 5% sobre o valor da avença, além reparação por danos e prejuízos ocasionados e honorários advocatícios." Até o momento, o que se observa de forma inequívoca é que a promitente compradora, embora tenha encontrado algumas irregularidades no decorrer do prazo de investigação (duo diligence), não expressou em sua notificação extrajudicial qualquer intenção de rescindir ou desistir do contrato. Pelo contrário, já que requereu expressamente apenas e tão somente "prazo suplementar de 60 dias para Duo Diligence, prorrogando-se por igual período o vencimento de cada uma das parcelas constantes da cláusula 3.1 do contrato". Ocorre que a solicitação estampada na notificação extrajudicial foi prontamente atendida pela ora apelante e, na ocasião, celebraram o único aditivo ao contrato de promessa de compra e venda, no qual restou pactuado o seguinte, in verbis: "CLÁUSULA SEGUNDA - DA DUE DILIGENCE As partes acordam que fica prorrogado o prazo da Due Diligence para 60 (sessenta) dias a partir da data da assinatura do presente instrumento, nos moldes e termos da cláusula 4.4 do contrato de promessa de compra e venda celebrado, findo este prazo e sem efetivação do pagamento o contrato estará rescindido de pleno direito, podendo ser o imóvel colocado à venda novamente." Em seguida, na CLÁUSULA TERCEIRA, restou pactuado novo cronograma de pagamento do saldo referente à aquisição do imóvel, vencendo-se a primeira parcela no prazo de 60 (sessenta) dias, após a assinatura do aditivo (que ocorrera em 17 de setembro de 2008 e a última parcela com vencimento 300 (trezentos) dias após a assinatura do mesmo aditivo. O que se verificou, a partir de então, ou seja, da pactuação do aditivo contratual, foi a total inércia da apelada, que deixou de arcar com a obrigação de pagamento assumida no aditivo contratual, sem adotar qualquer providência que legitimasse sua alegação de culpa da vendedora pela frustração do objeto do contrato. Embora tenha instruído sua inicial com uma notificação extrajudicial posterior ao aditivo celebrado, fato é que referida notificação não se aperfeiçoou, conforme certidão cartorária que também instruiu a exordial e, ainda que tivesse sido realizada a notificação, o seu teor não apresenta qualquer justificativa sólida que justificasse a rescisão contratual com a devolução do sinal, já que consta apenas que os resultados do duo diligence foram negativos, sem expor qualquer fato (concreto ou não) do que restou apurado em sua investigação, o que demonstra uma tentativa frustrada de rescisão contratual imotivada, já que a notificação sequer foi aperfeiçoada. Mais que isso, pois além de não ter notificado a ora apelante (vendedora), a compradora permaneceu totalmente inerte, inclusive perante o Judiciário, não realizando qualquer pagamento no prazo pactuado, constituindo-se em mora de forma voluntária, legitimando assim sua culpa exclusiva pela rescisão contratual, nos termos estabelecidos na CLÁUSULA SEGUNDA do aditivo contratual. Ressalte-se, por oportuno, que apesar de ter sido notificada de sua mora, ocasião que teve oportunidade de purga-la, nada fez, nem mesmo contranotificou a empresa vendedora ou promoveu qualquer ação em defesa do direito que veio pleitear somente após a vendedora ter ingressado com ação visando a solução do conflito. Veja-se que há respaldo na alegação da apelante no juízo de primeiro grau de que a apelada se esquivou como pôde de sua citação, tanto que ingressou no feito voluntariamente para apresentar contestação, o fazendo tão somente em abril de 2017. Constata-se, a partir da análise dos autos, que a primeira providência efetivamente adotada pela compradora ocorreu apenas em junho de 2009, com a propositura da demanda contra a apelante (vendedora). Essa iniciativa deu-se posteriormente ao recebimento da notificação que lhe oferecera a oportunidade de purgar a mora e, ademais, em momento já posterior à ação de resolução contratual proposta pela própria vendedora. Observa-se que, embora a vendedora tenha sido regularmente citada e apresentado contestação ainda em 2009, a compradora, mesmo plenamente ciente da existência de ação conexa, proposta anteriormente à sua, quedou-se inerte por quase oito anos, somente ingressando voluntariamente nos autos em 2017 para contestar a demanda. Tal postura configurou evidente comportamento protelatório, que obrigou o Poder Judiciário a atuar de forma improdutiva e isolada, retardando injustificadamente a solução da controvérsia, em flagrante afronta aos princípios da cooperação processual e da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, CF). Assim, tem-se que a atuação da parte contribuiu para que o desfecho, iniciado em 2009, somente fosse alcançado em 2021, muito embora pudesse ter ocorrido anos antes. À vista desse panorama fático, verifica-se que a postura da apelada não se coaduna com a lógica negocial estabelecida entre as partes. Se, de um lado, o contrato (e posteriormente o aditivo) lhe conferira prazo para avaliar a viabilidade do negócio, de outro, exigia-se também que eventual desistência fosse motivada, tempestiva e acompanhada de condutas coerentes, o que não se verificou. Ao contrário, houve silêncio, ausência de justificativa técnica concreta e posterior inadimplemento voluntário, resultando na inércia da compradora mesmo após receber notificação para purgar a mora, de modo que não se formou cenário jurídico apto a legitimar a rescisão contratual com devolução do sinal. Não bastasse isso, a própria notificação que a adquirente alega ter enviado após o aditivo contratual não chegou a ser aperfeiçoada, conforme certidão cartorária juntada aos autos, e mesmo o seu conteúdo, ainda que considerada existente, não contém descrição objetiva de vícios impeditivos à lavratura da escritura, limitando-se a afirmar, de forma genérica, que os resultados teriam sido negativos, sem qualquer dado técnico ou documental que justificasse o afastamento contratual. Ora, a simples alegação de irregularidades, desacompanhada de prova efetiva e tempestiva, não tem o condão de transferir à vendedora a responsabilidade pela frustração do negócio, sobretudo quando o ônus probatório recaía sobre a própria compradora (art. 373, II, CPC). Ao revés, todo o conjunto probatório evidencia que a rescisão decorreu de arrependimento ou inviabilidade econômica da adquirente, que deixou de honrar os pagamentos no prazo convencionado e, posteriormente, ingressou em juízo para transferir à vendedora a responsabilidade por sua própria inadimplência. Tal conduta revela quebra dos deveres da boa-fé objetiva, notadamente o dever de cooperação e o dever de lealdade, cujo descumprimento retira da compradora qualquer legitimidade para pleitear a restituição integral do sinal, sobretudo diante da cláusula segunda do aditivo contratual, que expressamente prevê a rescisão de pleno direito, com legitimação para revenda do imóvel, em caso de inadimplência da adquirente. À luz desse entendimento, e considerando que a controvérsia envolve contrato empresarial validamente celebrado, sem demonstração de vício de vontade, cláusula abusiva ou desequilíbrio contratual, impõe-se a prevalência da literalidade do pacto e da vontade negocial efetivamente manifestada, em consonância com os princípios da força obrigatória dos contratos e da autonomia privada. Nesse sentido, a orientação do Superior Tribunal de Justiça tem sido reiterada, no sentido de que a revisão judicial somente se admite em hipóteses excepcionais, em prestígio à segurança jurídica e à estabilidade das relações negociais. Veja-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. SHOPPING CENTER. LOCAÇÃO. ALUGUEL. PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA DA VONTADE E DO PACTA SUNT SERVANDA. PERÍCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO AUTOMÁTICA. 1. O art. 54 da Lei nº 8.245/1991 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Precedentes. 2. Alterar a conclusão do tribunal de origem quanto à aplicação da proposta da perícia na fixação do aluguel, tendo em vista os termos contratuais, demandaria o revolvimento do conteúdo fático-probatório dos autos, providência que atrai a aplicação da Súmula nº 7/STJ. 3. A Segunda Seção decidiu que a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil não é automática, visto não se tratar de mera decorrência lógica da rejeição do agravo interno.4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2256471 SP 2022/0374425-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/12/2023) (destaquei) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE 5% DO VALOR PAGO CONFORME DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. OBSERVÂNCIA AO PACTA SUNT SERVANDA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. INADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n.º 1.723.519/SP, concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n.º 543 do STJ, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018, como no caso. 3. Na ocasião foi destacado que, em casos tais, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 4. No caso, o Tribunal de origem manteve o valor de retenção fixado na sentença em 5% das parcelas pagas, por ser o percentual que as partes, livremente, estipularam em contrato para a hipótese de desistência do negócio por iniciativa do compromissário comprador, entendimento que deve ser prestigiado, sob pena de ofensa ao princípio pacta sunt servanda. 5. Ademais, para ultrapassar a conclusão alcançada pelo aresto recorrido, seria necessária a interpretação das cláusulas do referido contrato, bem como o reexame das circunstâncias fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. 6. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual se mostra indevida a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015. 7. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do NCPC não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória (AgInt no AREsp 1.658.454/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe 8/9/2020). 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2087706 ES 2022/0071481-9, Data de Julgamento: 10/10/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/10/2022) (destaquei) Tal compreensão encontra idêntico respaldo na jurisprudência desta 1ª Câmara de Direito Privado, que igualmente tem aplicado o princípio do pacta sunt servanda e reconhecido o dever de observância às cláusulas livremente avençadas pelas partes. Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CÉDULAS DE CRÉDITO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO. UTILIZAÇÃO DA CONTA RESERVA. PREVISÃO CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. SENTENÇA REFORMADA. 1. De início, adiante-se que o recurso manejado pelo Banco do Nordeste do Brasil S/A merece ser provido. Explica-se. 2. O pacta sunt servanda, expressão com origem no Direito Canônico, é um princípio-base do Direito Civil, pelo qual o contrato obriga as partes nos limites da lei. 3. Em sendo assim, os contratos, pactos ou obrigações assumidas, desde que atendidos os requisitos legais, devem ser respeitados e cumpridos integralmente, pois alicerçado na autonomia da vontade dos contratantes. 4. Compulsando os autos, verifica-se que a empresa promovente celebrou cédula de crédito comercial junto a instituição financeira, objetivando a obtenção de crédito para fomentar sua atividade empresarial, e complementar capital de giro. 5. Observa-se, ainda, a existência de aplicações financeiras que serviram para a composição de garantia de Fundo de Liquidez, as quais foram utilizadas (resgatadas) pelo banco para fins de amortização das parcelas em atraso referentes as respectivas operações de crédito, conforme previsão contratual. 6. Em sendo assim, as disposições contratuais acima mencionadas corroboram a tese de validade na utilização do fundo de liquidez, mantido em conta reserva, para fins de amortização dos débitos. Ora, havendo cláusula expressa autorizando os referidos descontos, é defeso ao contratante alegar que a conduta da instituição financeira é ilícita, sobretudo diante da autonomia da vontade das partes. 7. Na hipótese, o livre consentimento da empresa permitiu a realização dos descontos na conta vinculada para pagamento da dívida por ela contraída, devendo prevalecer os princípios da boa-fé objetiva, da liberdade contratual e do pacta sunt servanda. 8. Ora, uma vez se tratando de descontos autorizados, não há ilegalidade alguma ou abusividade nesse procedimento, sobretudo porque parte autora não se desincumbiu, à luz do disposto no art. 373, I, do CPC, do ônus de demonstrar que o bloqueio ensejou prejuízo ao mínimo existencial da empresa. 9. Ressalte-se, por fim, que as cédulas de crédito foram celebradas com a finalidade de fomentar a atividade empresarial da parte autora, motivo pelo qual esta não se enquadra no conceito de consumidor final do produto, não podendo, portanto, se beneficiar da inversão do ônus da prova prevista no CDC. 10. Recurso Conhecido e Parcialmente Provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso, para dar parcial provimento ao apelo interposto pelo Banco do Nordeste do Brasil S/A., em conformidade com o voto do relator. Fortaleza, data assinatura eletrônica. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 00432662820138060167 Sobral, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 27/11/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024) (destaquei) Diante de todo o exposto, tem-se que a rescisão contratual não decorreu de vício imputável à vendedora, tampouco se lastreou em diligências técnicas consistentes, mas sim em conduta omissiva e contraditória da parte adquirente, que, após obter a prorrogação do prazo para a due diligence, não adotou qualquer medida eficaz para justificar a desconstituição do pacto, deixando de adimplir as parcelas avençadas e de purgar a mora quando regularmente instada a fazê-lo. Restou caracterizado, portanto, o inadimplemento voluntário por parte da compradora, o que, nos termos expressos do contrato e do aditivo celebrado entre as partes, atrai a incidência da cláusula de rescisão de pleno direito e legitima a retenção do sinal como arras indenizatórias, nos moldes do art. 418 do Código Civil. Assim, evidenciada a responsabilidade exclusiva da adquirente pelo desfazimento do negócio jurídico, impõe-se a reforma integral da sentença, com o restabelecimento da literalidade contratual, a fim de resguardar a segurança jurídica e prestigiar a autonomia da vontade, pilares que regem as relações negociais e que se mostram imprescindíveis à estabilidade das relações empresariais.
Diante do exposto, dou provimento aos recursos de apelação, para julgar improcedente a ação proposta pela empresa compradora (Marina D'Or Ltda.) e procedente a ação interposta pela empresa vendedora (Fort Ibérica Empreendimentos Turísticos e Imobiliários Ltda.), a fim de declarar rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, com retenção do valor pago a título de sinal, na qualidade de arras indenizatórias. Deixo de aplicar a penalidade por litigância de má-fé à apelada, por não haver nos autos prova robusta e suficiente de conduta dolosa ou temerária capaz de justificar a medida extrema, observando-se, assim, o princípio da proporcionalidade. Em decorrência da reforma integral da sentença, inverto a sucumbência em ambos os feitos, condenando a parte apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais majoro para 15% (quinze por cento) sobre os valores atualizados das causas, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil. É como voto. Fortaleza - CE, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator