Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: SPE SA CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA XIII LTDA ADVOGADOS: ANTONIO NERY DA SILVA JÚNIOR – OAB/MA 7436-A, VINICIUS CESAR SANTOS DE MORAES – OAB/MA 10448-A APELADA: WALQUÍRIA DE JESUS RIBEIRO ADVOGADOS: AMIRA FERREIRA ABOUD – OAB/MA 13.988-A, CÁSSIA REGINA SERRA ALVES – OAB/MA 9.746, VALMIRA DAS MERCÊS RIBEIRO – OAB/MA 14.006, ANDRÉ DE SOUSA MENDES – OAB/MA 13.858, FLÁVIO ROBERTO MELO DE ANDRADE – OAB/MA 13.968 RELATOR: Desembargador ANTÔNIO JOSÉ VIEIRA FILHO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. RESCISÃO MANTIDA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MERO DISSABOR. PRECEDENTES. EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DA APELAÇÃO, SEM INTERESSE. 1.Comprovado o inadimplemento contratual pela parte vendedora, é cabível a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ. 2.A ausência de entrega formal do imóvel e de ciência da parte adquirente sobre a possibilidade de imissão na posse, configura falha na prestação do serviço. 3.A caracterização do dano moral exige demonstração de abalo concreto à esfera íntima do consumidor, o que não restou evidenciado nos autos. 4.Recurso parcialmente provido para excluir a condenação por danos morais, mantendo-se os demais termos da sentença; sem interesse Ministerial. DECISÃO: Acordam os Desembargadores da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, à unanimidade, sem interesse Ministerial, em dar parcial provimento à apelação, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento, além do signatário, o Excelentíssimo Desembargador, Tyrone José Silva e a Juíza de Direito convocada para atuar em 2º grau, Lucimary Castelo Branco Campos dos Santos. Sala das Sessões, data do sistema. Desembargador ANTÔNIO JOSÉ VIEIRA FILHO Relator RELATÓRIO
Acórdão - QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Sessão Ordinária de 15/08/2025 APELAÇÃO CÍVEL Nº 0802087-78.2016.8.10.0001
Trata-se de apelação cível interposta por SPE SA CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA XIII LTDA, em face de sentença proferida pela juíza de direito da 7ª vara cível de São Luís, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e indenização por danos morais ajuizada por Walquíria de Jesus Ribeiro. Na origem, a autora ajuizou ação judicial narrando que adquiriu uma sala comercial e uma vaga de garagem no empreendimento LAGOA CORPORATE & OFFICES, que estava na planta. O objetivo era usar o espaço como seu consultório de psicologia. A previsão de entrega era para 30/03/2015. Informou que cumpriu a primeira parte do contrato, pagando todas as parcelas, que totalizaram R$ 77.568,63. No entanto, o imóvel não foi entregue na data combinada. Que a construtora, Sá Cavalcante, havia pré-aprovado um financiamento para o pagamento da parcela final, chamada "PARCELÃO" ou "ÚNICA FINAL". Em julho de 2015, a autora foi convidada para uma pré-entrega da sala, ocasião em que foi informada de que o saldo devedor era de R$ 130.770,80. Nessa mesma ocasião, a Sá Cavalcante apresentou a empresa Deal Assessoria, que supostamente agilizaria o processo de financiamento. A autora, então, contratou a assessoria e optou por financiar o saldo devedor. Contudo, o financiamento não foi aprovado pelo Banco Itaú, e a autora ficou aguardando a resposta de outro banco. Mesmo assim, em agosto de 2015, a Sá Cavalcante enviou uma notificação informando que a parcela final havia vencido em 05/08/2015. Que a construtora prometeu isentar a autora de multas e juros caso a documentação para o financiamento fosse entregue. Aduziu a autora que tentou resolver a situação procurando as requeridas, mas foi informada de que o financiamento pela própria construtora só seria possível após a individualização das unidades, um processo que dependia de órgãos públicos e ainda não havia sido finalizado. A autora argumentou que não poderia ser penalizada com o aumento do saldo devedor devido a burocracias que não eram de sua responsabilidade. Sustentou que o atraso na entrega frustrou o planejamento da autora e, por consequência, a fez perder pacientes. Por não ter a sua própria sala, precisou renovar o contrato de locação com os colegas de consultório, mas com horários reduzidos; e embora a Sá Cavalcante tenha prometido entregar o imóvel até 30/09/2015, isso não aconteceu, obrigando-a a renovar seu contrato de aluguel novamente até dezembro de 2015. Além disso, aduziu que em 19/01/2016, acessou seu extrato financeiro e notou um aumento do saldo devedor de R$ 130.770,80 (valor que deveria ter sido financiado em março de 2015) para R$ 167.662,16. Que a partir de outubro de 2015, também passou a ser cobrada pelas taxas de condomínio, mesmo sem ter a posse do imóvel, que após várias tentativas de contato sem sucesso, decidiu entrar com a ação judicial. Por fim, requereu tutela antecipada para que os contratos de compra e venda e de assessoria fossem suspensos. Também requereu que a Sá Cavalcante fosse impedida de cobrar as taxas de condomínio e de incluir seu nome em cadastros de inadimplentes. Pleiteou, no mérito, a rescisão do contrato e a anulação de cláusulas que só beneficiam as requeridas. Requereu o ressarcimento dos valores pagos à construtora (R$ 77.840,29), o reembolso dos aluguéis que precisou pagar devido ao atraso (R$ 13.600,00), além de indenização por danos morais não inferior a 40 salários-mínimos. A sentença julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para: (a) declarar resolvido o contrato firmado entre as partes; (b) determinar a restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais; (c) condenar ao pagamento de lucros cessantes mensurados em 0,5% ao mês, a serem apurados em liquidação; e (d) condenar a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais. Irresignada, a apelante sustenta, em síntese: a ausência de atraso na entrega do imóvel; a inexistência de responsabilidade por eventual insucesso da parte autora no financiamento; a validade de cláusula contratual que prevê retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa da parte autora; a impossibilidade de restituição de taxa condominial; e a improcedência do pedido de danos morais. Contrarrazões apresentadas, pugnando pela manutenção da sentença. A Procuradoria de Justiça, em parecer da lavra da Dra. Lize de Maria Brandão de Sá Costa, manifestou-se pelo conhecimento do recurso, sem adentrar no mérito. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da apelação. A controvérsia gira em torno da validade da rescisão contratual, da restituição dos valores pagos, da cobrança de taxa condominial e da condenação por danos morais. Do conjunto probatório, verifica-se que a parte autora não teve acesso efetivo ao imóvel adquirido, tendo enfrentado dificuldades para obter o financiamento em razão da ausência de documentos indispensáveis, cuja responsabilidade de disponibilização era da empresa apelante. Quanto ao alegado cumprimento do prazo contratual de entrega, ainda que haja prova da expedição do “habite-se”, não há demonstração de ciência inequívoca da parte autora sobre a finalização da obra e a possibilidade de imissão na posse, tampouco da entrega formal das chaves. Nesse contexto, impõe-se a manutenção da rescisão contratual por culpa da construtora, com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 6º, VI, do CDC, e da Súmula 543 do STJ. Todavia, no que se refere à indenização por danos morais, entendo que a situação vivenciada, embora desconfortável, não ultrapassou os limites dos dissabores ordinários que envolvem relações contratuais de consumo, sobretudo quando não demonstrado abalo de ordem psíquica ou violação grave a direito da personalidade. O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral no julgamento dos REsps 1.614.721/DF e 1.631.485/DF. Assim, merece reforma a sentença, apenas para excluir a condenação ao pagamento de danos morais. Transcrevo jurisprudência das demais Cortes estaduais que corrobora o entendimento exposado, por exemplo: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - CONTRATO COMPRA E VENDA - ATRASO ENTREGA IMÓVEL - CULPA VENDEDOR - INVERSÃO PENALIDADES - NÃO RESIDENCIAL - DANO MORAL - MEROS ABORRECIMENTOS. Se as chaves não foram entregues nos termos estipulados no contrato, após a quitação do preço, patente o descumprimento contratual do vendedor com o atraso injustificado na efetiva entrega do bem. Prevendo o contrato de compra e venda de imóvel, cláusula penal para o caso de descumprimento apenas em desfavor do consumidor, é medida de equidade a aplicação da mesma penalidade para o caso de mora atribuível ao fornecedor. Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos recursos representativos de controvérsia. O mero descumprimento contratual não enseja a presença de danos morais, em virtude da inexistência de lesão a direito de personalidade, especialmente no caso de o consumidor que não comprou o imóvel para uso residencial. (TJ-MG - AC: 10000220469894001 MG, Relator.: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 05/05/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/05/2022) APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. APLICABILIDADE DO CDC. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PROVA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL DOS JUROS. 1.
Trata-se de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma da sala comercial de nº 2116, localizada no 21º pavimento do empreendimento Pontal, na cidade Porto Alegre/RS, firmado pelas partes em 22 de novembro de 2018. Devido ao atraso na entrega da obra da Sala Comercial, os autores pugnaram a devolução integral dos valores pagos, considerando as Cláusulas Abusivas presentes no Contrato e o descumprimento contratual por parte da ré, que não entregou o imóvel dentro do prazo estipulado. 2. O Código de Defesa do Consumidor se aplica às empresas que realizam atividades de construção e incorporação, consoante § 2 º do artigo 3º. 3. O atraso na entrega da Unidade Autônoma da sala comercial de nº 2116, localizada no 21º pavimento do empreendimento Pontal, na cidade Porto Alegre-RS é incontroverso. Cabe definir, no caso, a ocorrência de caso fortuito ou força maior a impedir a incidência da cláusula penal. 4. Analisando o contrato, veja-se que o prazo inicial de conclusão das obras estava previsto para fevereiro de 2022. O instrumento contratual possui cláusula de tolerância de 180 dias, estipulado no item 4.2 da Cláusula 4, assim, o prazo final para conclusão seria final do mês de agosto de 2022. Conforme o cronograma apresentado pela empresa ré, em fevereiro de 2022, a obra estava 76% concluída. Em agosto, atingiu 99% de conclusão, com a instalação em 93%, a fachada em 75% e os acabamentos em 79%. Já em novembro, a parte de acabamentos ainda estava em 99%, indicando que a finalização ocorreu em dezembro de 2022, conforme previsto no cronograma. 5. A construtora demandada justifica o atraso na conclusão do empreendimento, com prorrogação automática do prazo, em razão das medidas restritivas, lockdown e outros decretos impedindo a realização das obras, caracterizando fortuito externo. Não se verifica, portanto, a ocorrência de caso fortuito ou força maior a eximir a responsabilidade da construtora. A pandemia não pode ser empregada como razão para explicar o atraso. Desta feita, diante do atraso na entrega do imóvel, é inevitável o descumprimento do contrato exclusivamente pela parte ré / apelante, o que levou a parte autora a solicitar a rescisão contratual. 6. Ainda, embora as alegações de que não foi desginada a vistoria do imóvel em favor dos autores, uma vez que encontravam-se inadimplentes, pois não quitaram a parcela das chaves, entendo que sem razão a parte apelante. Apesar das alegações de inadimplência por parte da parte adquirente / apelada, não há qualquer evidência nos autos que corrobore tal alegação. 7. Mais, o contrato estabelece que a vistoria está condicionada à quitação ou ao financiamento bancário. No entanto, o próprio contrato prevê que a quitação e o financiamento, ou seja, o pagamento da parcela-chave, ocorrem no momento da entrega das chaves. 8. A suspensão do pagamento das parcelas do preço pelo autor, conforme o extrato disponibilizado, ocorreu em fevereiro de 2023, quando a ré já estava em mora. Isso exclui a possibilidade de aplicação da exceptio non adimpleti contractus, conforme previsto no artigo 476 do Código Civil, bem como o reconhecimento da culpa concorrente. Portanto, uma vez estabelecida a culpa da empresa pela rescisão do contrato, não há justificativa para reter, em favor da parte apelante, o valor previsto a título de cláusula penal - a qual somente incidiria em caso de rescisão do contrato devido à conduta dos compradores promitentes. 9. Reconhecida a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega da obra, é justo que a ela sejam atribuídos os efeitos decorrentes dessa situação. Com a rescisão do contrato e considerando que não há justificativa para retenção de valores, as partes devem retornar ao estado anterior à celebração do contrato, com a restituição das quantias pagas pelos compradores promitentes, em conformidade com a proibição do enriquecimento injustificado da parte contrária. Portanto, a aplicação da cláusula que prevê retenção parcial da quantia paga pela compradora promitente é inapropriada, conforme estabelece a Súmula 543 do STJ. 10. Quanto à devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, considerando a rescisão do contrato devido à não observância do prazo de entrega da obra garante ao comprador a restituição dos valores pagos, devolvendo-o ao estado anterior à celebração do contrato, é devida a restituição do valor pago no montante de R$ 38.350,00. 11. Conforme o estudo da Corregedoria-Geral da Justiça, não mais se justifica a adoção do IGP-M ou de outro índice para a utilização supletiva ou para a correção de débitos judiciais, justificando, assim, a adequação do IPCA aos cálculos judiciais, consoante alteração do art. 507 da Consolidação Normativa Judicial, pela Corregedoria-Geral da Justiça, através do Provimento n.º 014/2022-CGJ. 12. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a mora incide a partir do primeiro ato do credor tendente à satisfação do crédito, o que poderia se dar por protesto, notificação extrajudicial ou citação (REsp 1.768.022). Assim, considerando que, no caso em tela, a citação da empresa ré se deu em 14/03/2023, constituindo-o em mora na ocasião, tenho que esta deve ser a data inicial para a incidência dos juros moratórios, devendo ser mantida a sentença no ponto. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(Apelação Cível, Nº 52209685120228210001, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Leandro Raul Klippel, Julgado em: 17-06-2024)(TJ-RS - Apelação: 52209685120228210001 PORTO ALEGRE, Relator: Leandro Raul Klippel, Data de Julgamento: 17/06/2024, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 24/06/2024)
Diante do exposto, com lastro nos elementos e motivação retro, sem interesse Ministerial, dou parcial provimento à apelação, para reformar a sentença exclusivamente quanto à condenação por danos morais, que ora excluo, mantendo-se incólumes os demais termos da sentença de primeiro grau. Registre-se ainda, que eventual oposição de embargos de declaração com intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2º, do código de processo civil. É como voto. Sala das sessões virtuais da Quarta Câmara de Direito privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís/MA, data e assinatura do sistema. DESEMBARGADOR ANTÔNIO JOSÉ VIEIRA FILHO RELATOR