Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0801562-64.2023.8.20.5145 Polo ativo JOCELIO DANIEL DA SILVA e outros Advogado(s): VANESSA ADILA DE ASSUNCAO PINTO, ISABELLE CHRISTINA BARROCA MARQUES, ALEXSANDRO GUIMARAES DE OLIVEIRA Polo passivo LUIS FERNANDO DA SILVA ALVES e outros Advogado(s): ERIKA HACKRADT DIAS, GRAZIELLY DOS ANJOS FONTES EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS C/C DANOS MORAIS. ACÓRDÃO QUE MANTEVE A SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. INAPLICABILIDADE DO CDC E DA SÚMULA 543 DO STJ. INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA LIMITADA À COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACOLHIMENTO PARCIAL DOS EMBARGOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES. AJUSTE DE FUNDAMENTAÇÃO E ADEQUAÇÃO DO ALCANCE DA CONDENAÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão da Terceira Câmara Cível que negou provimento às apelações das rés e manteve sentença que decretou a resolução de contrato particular de compra e venda de imóvel, com restituição integral dos valores pagos e aplicação de multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Analisar as supostas omissões, contradições e obscuridades no acórdão embargado, apontadas pela parte embargante. Dito isto, há algumas questões em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543/STJ a contrato de compra e venda de imóvel firmado entre particulares; (ii) saber se o inadimplemento contratual dos vendedores autoriza a resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos; (iii) saber se é cabível a manutenção da multa contratual de 20% prevista no contrato; e (iv) saber qual o alcance da responsabilidade da imobiliária intermediadora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração exigem demonstração de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC. 4. O contrato foi celebrado entre particulares, inexistindo relação de consumo, pois os vendedores não atuam como fornecedores habituais do mercado imobiliário, o que afasta a incidência do CDC e da Súmula 543/STJ. 5. O inadimplemento contratual decorreu da conduta omissiva dos vendedores, que violaram os deveres anexos da boa-fé objetiva ao não informar adequadamente as pendências do imóvel, tornando inviável a execução do contrato. 6. A resolução contratual e a restituição integral dos valores pagos encontram amparo no art. 475 do Código Civil, ainda que a rescisão tenha sido formalmente requerida pelo comprador. 7. A multa contratual de 20%, livremente pactuada, é válida e exigível, pois o descumprimento contratual foi imputável exclusivamente aos vendedores. 8. A responsabilidade da imobiliária subsiste apenas nos limites da falha na prestação do serviço de intermediação, restringindo-se à devolução da comissão de corretagem, sem extensão à restituição dos valores pagos pela autora em relação ao imóvel ou à cláusula penal. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes, apenas para ajuste de fundamentação e adequação do alcance da condenação. Tese de julgamento: “1. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor nem a Súmula 543/STJ a contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre particulares que não atuam como fornecedores habituais. 2. O inadimplemento dos vendedores autoriza a resolução do contrato, com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 475 do Código Civil. 3. A multa contratual livremente pactuada é exigível quando o descumprimento decorre de culpa dos vendedores”. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475; CPC, arts. 1.022, 1.025 e 489, § 1º. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1.0000.22.138642-8/001, Rel. Des. Cavalcante Motta, 10ª Câmara Cível, j. 20.09.2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Terceira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e acolher os embargos de declaração, com ajuste de fundamentação e adequação do alcance da condenação, nos termos do voto do relator, parte integrante deste. RELATÓRIO Embargos de Declaração opostos por JOCELIO DANIEL DA SILVA e outra em face do Acórdão desta Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, que, em síntese, negou provimento a ambos os recursos interpostos pelas rés, mantendo o posicionamento adotado na sentença recorrida. Em seu arrazoado (Id. 35449424), a parte embargante sustenta que teria havido aplicação indevida da Súmula 543/STJ, ao argumento de que o acórdão teria equiparado indevidamente os embargantes — pessoas físicas, vendedores eventuais de imóvel — a incorporadoras ou construtoras profissionais, típicas fornecedoras do mercado imobiliário, sem indicar os elementos fáticos ou jurídicos que justificariam tal equiparação. Sustentam obscuridade, vez que a aplicação da Súmula 543/STJ deslocou o regime jurídico próprio das relações empresariais imobiliárias para negócio jurídico estritamente civil entre particulares. Aduzem, ainda, omissão e contradição quanto à manutenção da multa contratual de 20% (vinte por cento), afirmando que o acórdão teria se apoiado em precedentes do Superior Tribunal de Justiça aplicáveis a relações de consumo envolvendo incorporadoras e construtoras, sem enfrentar a peculiaridade de que os embargantes não atuariam como fornecedores habituais do mercado imobiliário. Argumentam que não teria sido demonstrada culpa exclusiva dos vendedores, requisito que, segundo defendem, seria indispensável à incidência da penalidade contratual nos moldes mantidos. Sustentam, por fim, que o acórdão incorreu em vício de fundamentação, por não enfrentar de forma específica argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, notadamente quanto à natureza da relação jurídica, à inaplicabilidade da Súmula 543/STJ ao caso concreto e à possibilidade de cumulação da restituição integral dos valores pagos com a multa contratual. Pugnam pelo prequestionamento expresso dos dispositivos legais invocados: art. 723 do CC, art. 6, III, e art. 14 do CDC, e 489, §1º, 1.022 e 1.025 CPC. Requer, ao final, o acolhimento dos embargos de declaração, a fim de sanar os vícios suscitados, com efeitos infringentes. Intimadas as partes, LUIS FERNANDO DA SILVA ALVES E OUTROS e TAVARES BASTOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA apresentaram contrarrazões pela rejeição dos embargos. Ainda, a Tavares Bastos Empreendimentos pugnou, em sua contraminuta, manifestação expressa sobre o pedido subsidiário presente em sua apelação, consistente na limitação da condenação à devolução apenas da comissão de corretagem (Id. 35904050 e 35908349). É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos embargos. O art. 1.022 do Código de Processo Civil é taxativo ao dispor sobre as hipóteses que autorizam o manejo do recurso de embargos de declaração, senão vejamos: "Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II – suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento. III – corrigir erro material." Da análise das razões invocadas pela parte embargante, consistente nas alegações de omissões/obscuridades/contradições no julgado hostilizado, verifico que os embargos de declaração merecem parcial acolhimento, sem efeitos infringentes quanto ao resultado final do julgamento, mas com ajuste de fundamentação e adequação do alcance da condenação, nos termos a seguir expostos. De início, assiste razão parcial aos embargantes JOCÉLIO DANIEL DA SILVA e SUELI MARIA DOS SANTOS SILVA no que concerne à alegação de indevida aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543/STJ. Da análise detida dos autos, verifica-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes não se subsume ao conceito de relação de consumo, porquanto os vendedores são pessoas físicas, não atuando como incorporadores, construtores ou fornecedores habituais de imóveis no mercado imobiliário. Assim, revela-se impertinente a invocação da Súmula 543/STJ, a qual disciplina hipóteses típicas de resolução de contratos de promessa de compra e venda firmados no âmbito do CDC. Sobre o ponto, vejamos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - APLICABILIDADE DO CDC - CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES - APLICAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL. - O microssistema consumerista não se aplica aos contratos de compra e venda firmados entre particulares em que não há demonstração de atividade de construção, incidindo sobre ele as regras do Código Civil. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.138642-8/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/09/2022, publicação da súmula em 22/09/2022) Nessa perspectiva, a controvérsia deve ser solucionada à luz do Código Civil, em observância aos princípios do pacta sunt servanda, do ato jurídico perfeito e da boa-fé objetiva, sem que isso, contudo, implique modificação do desfecho adotado no acórdão embargado. Com efeito, ainda que afastada a incidência do CDC, a manutenção da sentença se impõe por fundamento jurídico diverso. Isso porque o inadimplemento contratual restou devidamente caracterizado pela conduta omissiva dos vendedores, que deixaram de prestar informações claras, completas e documentalmente comprovadas acerca das dívidas e pendências incidentes sobre o imóvel, bem como quanto às providências necessárias para sua regular regularização. Tal comportamento violou frontalmente os deveres anexos de transparência, lealdade e cooperação, inerentes à boa-fé objetiva, frustrando a legítima expectativa do adquirente e tornando inviável a continuidade do negócio jurídico. Nessas circunstâncias, incide o art. 475 do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. Assim, embora a rescisão tenha sido formalmente requerida pelo comprador, a causa determinante do desfazimento contratual decorreu do inadimplemento imputável aos vendedores, o que justifica a restituição integral dos valores pagos, tal como reconhecido no julgado. Todavia, também merece reparo parcial o acórdão quanto à extensão da responsabilidade da imobiliária Tavares Empreendimentos. Após o reconhecimento do afastamento da lógica consumerista com a sua responsabilidade solidária automática, impõe-se reconhecer que a responsabilização da corretora somente subsiste nos limites de sua efetiva atuação e da falha na prestação do serviço de intermediação, devidamente evidenciada nos autos. Nesse ponto, como já destacado no voto embargado, houve atuação deficiente da intermediadora na condução do negócio e na adequada informação das partes, o que atrai sua responsabilidade e a legitimidade passiva da imobiliária. Contudo, tal responsabilidade deve ser restrita à devolução da comissão de corretagem, não se estendendo à restituição integral do preço do imóvel ou à cláusula penal, as quais decorrem do inadimplemento contratual imputável exclusivamente aos vendedores. Por outro lado, quanto aos vendedores, ora embargantes, deve ser integralmente mantida a condenação à devolução dos valores pagos pela parte compradora, bem como ao pagamento da multa contratual, prevista expressamente na cláusula décima do contrato firmado entre as partes (id. 32249260), a qual dispõe que “quem der causa para o descumprimento de qualquer uma das Cláusulas e condições deste Contrato, arcará com o pagamento de multa penal no valor de 20% (vinte por cento) do valor desse negócio, sem prejuízo das perdas e danos”.
Trata-se de cláusula livremente pactuada, válida e plenamente exigível à luz do direito civil, especialmente diante da caracterização do inadimplemento dos vendedores. Dessa forma, os embargos de declaração devem ser acolhidos apenas para sanar a inadequação da fundamentação quanto à aplicação do CDC e da Súmula 543/STJ, bem como para ajustar o alcance da condenação da imobiliária, mantendo-se, contudo, a procedência do pedido autoral e o resultado do julgamento, agora amparado em fundamentos exclusivamente civilistas.
Ante o exposto, voto no sentido de acolher parcialmente os embargos de declaração, com ajuste de fundamentação e adequação do alcance da condenação, sem atribuição de efeitos modificativos quanto ao resultado, apenas para: (i) afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543/STJ; (ii) manter a resolução contratual e a restituição integral dos valores pagos com base no art. 475 do Código Civil; (iii) restringir a responsabilidade da imobiliária à devolução da comissão de corretagem; e (iv) manter, em relação aos vendedores, a condenação à restituição dos valores pagos e ao pagamento da cláusula penal contratual. É como voto. Natal, data da sessão. Desembargador Amaury Moura Sobrinho Relator 2 Natal/RN, 23 de Fevereiro de 2026.