Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELADO: ESPÓLIO DE EDGARD BORGES MONTENEGRO E OUTROS. ADVOGADAS: MARIA DO SOCORRO DANTAS DE ARAÚJO LUNA E FERNANDA COSTA FONSECA SERRANO DA COSTA. APELANTE/APELADA: NEW ENERGY OPTIONS GERAÇÃO DE ENERGIA S.A. ADVOGADA: YASMIN COTAIT E SILVA. APELANTE/APELADA: COLASSÚ EMPREENDIMENTOS LTDA. ADVOGADOS: EDUARDO PORTO CARREIRO COELHO CAVALCANTI E RICARDO DE CASTRO E SILVA DALLE. RELATOR: JUIZ CONVOCADO RICARDO TINOCO DE GÓES. CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. JUÍZOS DE ADMISSIBILIDADE POSITIVOS. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO PARA LOTEAMENTO. PRECAUÇÕES NECESSÁRIAS ANTES DA CELEBRAÇÃO DO INSTRUMENTO. DEVER LEGAL DA EMPRESA LOTEADORA. PRESENÇA DE AÇÃO REAL DE SERVIDÃO DE PASSAGEM. NÃO OBSERVÂNCIA DA LOTEADORA. IMPOSSIBILIDADE DE SE ATRIBUIR RESPONSABILIDADE CIVIL EM FACE DOS VENDEDORES E DA EMPRESA BENEFICIADA PELA SERVIDÃO. PRECEDENTE DO STJ. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DOS RECURSO DO Espólio de Edgard Borges Montenegro, DO Espólio De Maria Auxiliadora de Macedo Montenegro, DE Rejane Maria Montenegro Nunes Fernandes E DE NEW ENERGY OPTIONS GERAÇÃO DE ENERGIA S.A. RECURSO DA COLASSÚ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CONHECIDO E IMPROVIDO. ACÓRDÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0002871-45.2012.8.20.0100 Polo ativo COLASSU EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): EDUARDO PORTO CARREIRO COELHO CAVALCANTI, RICARDO DE CASTRO E SILVA DALLE Polo passivo Edgard Borges Montenegro e outros Advogado(s): MARIA DO SOCORRO DANTAS DE ARAUJO LUNA, FERNANDA COSTA FONSECA SERRANO DA ROCHA, CARLOS FERNANDO DE SIQUEIRA CASTRO, AUGUSTO DE OLIVEIRA FRANCESCHI, THAIS ZANDAVALLI STEINACKER, PABLO BERGER PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete na 1ª Câmara Cível - Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Góes Avenida Jerônimo Câmara, 2000, -, Nossa Senhora de Nazaré, NATAL - RN - CEP: 59060-300 APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002871-45.2012.8.20.0100. APELANTE/ Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento aos apelos do Espólio de Edgard Borges Montenegro, do Espólio de Maria Auxiliadora de Macedo Montenegro, de Rejane Maria Montenegro Nunes Fernandes e da New Energy Options Geração de Energia Ltda; em conhecer e negar provimento ao recurso da Colassú Empreendimentos Imobiliários Ltda., nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO
Trata-se de apelações cíveis ofertadas em face de sentença prolatada pela M. Juíza de Direito da 1ª Vara da Comarca de Assu (RN), que decidiu da seguinte forma: “Às vistas de tais considerações, e de tudo o que mais consta dos autos, nos termos do art. 487, I do CPC/2015, rejeito as preliminares suscitadas e julgo parcialmente procedente os pedidos insertos na exordial, para condenar a NEW ENERGY OPTIONS GERACAO DE ENERGIA S.A e o ESPÓLIO DE EDGARD BORGES MONTENEGRO E ESPÓLIO DE MARIA AUXILIADORA DE MACEDO MONTENEGRO, a pagarem, como indenização atinente à desvalorização parcial do imóvel, solidariamente, o valor de R$1.949.097,04 (hum milhão, novecentos e quarenta e nove mil, noventa e sete reais e quatro centavos), a ser corrigido pelo INPC desde a data da imissão de posse, e juros de 1% a contar da citação válida. CONDENO o ESPÓLIO DE EDGARD BORGES MONTENEGRO E ESPÓLIO DE MARIA AUXILIADORA DE MACEDO MONTENEGRO ao pagamento de danos morais no valor de R$100.000,00 (cem mil reais), a ser corrigido monetariamente a partir da presente data (Súmula 362/STJ) e com incidência de juros de mora de 1% desde a citação válida. CONDENO, ainda, os requeridos ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais, fixando estes em 10% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, devendo EDGARD BORGES MONTENEGRO E OUTROS arcarem com 60% de tal valor, enquanto a NEW ENERGY OPTIONS arcará com 40%.” Após interposições de embargos de declaração, assim decidiu a Magistrada: “Desse modo, havendo erro material na sentença ora guerreada, outro caminho não há senão o da procedência dos embargos interpostos pela COLASSU EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A para, sanando o vício verificado, de modo a constar expressamente, no dispositivo sentencial: "CONDENO, ainda, os requeridos ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais, fixando estes em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, devendo EDGARD BORGES MONTENEGRO E OUTROS arcarem com 60% de tal valor, enquanto a NEW ENERGY OPTIONS arcará com 40%". Isto posto, conheço os embargos de declaração manejados pela COLASSU EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, ESPÓLIO DE EDGARD BORGES MONTENEGRO E NEW ENERGY e dou provimento parcial tão somente aos embargos interpostos pela interpostos pela COLASSU EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, mantendo a sentença embargada em todos os seus demais termos”. O espólio de Edgard Borges Montenegro, o espólio De Maria Auxiliadora de Macedo Montenegro e Rejane Maria Montenegro Nunes Fernandes aduziram, em síntese, que: preliminarmente, necessário se faz o “pronunciamento judicial sobre a ilegitimidade passiva da Sra. Rejane Montenegro, arrolada à inicial como parte ré”; no mérito, “quando da contratação – compra e venda de terreno a empresa Recorrida, em 22/11/2010, já havia sido constituída Servidão Administrativa em favor da New Energy, na qual esta empresa, cuidando do imóvel serviente, se obrigou a providenciar o Registro Imobiliário da Servidão à margem da matrícula do imóvel, conforme acordado em escritura pública, conforme atestado nos autos com a juntada da documentação à Contestação”; “a empresa New Energy foi a única agiu eventualmente de forma prejudicial, já que os ora Recorrentes acreditavam que o imóvel serviente tinha sido objeto de registro por parte da New Energy, beneficiária do direito real”; “qualquer culpa deve ser atribuída a empresa demandante, Colassú Empreendimentos Imobiliários, ao passo que tinha verificado in loco a situação do imóvel à época na compra e venda de gleba, com seus limites de confrontações, cuja servidão já existia quando se iniciou as atividades de projeto e construção, como bem dito na petição inaugural”; “Outrossim, em uma gleba com área de 28,7 (vinte e oito hectares e sete décimos), seria perfeitamente possível vislumbrar a existência de torres ou equipamentos usados na geração de energia, bem como ter sido a natureza da venda celebrada em caráter Ad Corpus, conforme consta da cláusula décima primeira do contrato particular de promessa de compra e venda, onde se pactuou que nada poderia ser reclamado ou exigido em função de eventual divergência de dimensões”; a empresa loteadora “deixou de agir com cautela a ponto de não verificar toda a área objeto de compra, providenciando o detalhamento de possíveis construções, benfeitorias, posses ou indicativos de restrição, existência de torres de transmissão, etc., o que não o fez”; “Na realidade os Apelantes não sabiam da existência da servidão no local, pois tinham em mente que o comprador havia pesquisado toda e qualquer circunstância de seu interesse”; o valor da indenização por danos morais e materiais foi fixado em patamar elevado; é impossível aferir o prejuízo de cada lote; a perícia complementar foi incompleta; a sentença é extra petita; na instrução foram comprovados os seus direitos. Por fim, pugnou pelo provimento do recurso. New Energy Options Geração de Energia S.A. aduziu, em resumo, que: preliminarmente, a sentença é nula por cerceamento de defesa, por ausência de fundamentação, por ter sido prolatada de forma extra petita, ressaltando que não detém legitimidade para figurar na lide; no mérito, não tem responsabilidade civil pelos prejuízos experimentados pela COLASSU; houve negligência da COLASSU; a indenização deve levar em consideração o valor da terra nua na época da sua aquisição pela COLASSU; deve ser fixada sucumbência em razão da improcedência de danos morais. Por fim, pugnou pelo provimento do recurso. Colassu Empreendimentos Imobiliários Ltda. acostou apelo adesivo sintetizando que há necessidade de majoração do valor da indenização por danos materiais, em razão da necessidade da consideração da desvalorização integral dos lotes atingidos pela servidão, razões pelas quais pugnou pelo provimento do recurso. As partes apresentaram contrarrazões. Desnecessidade de intervenção do Ministério Público. É o relatório. VOTO Conheço dos recursos. A questão central consiste em aferir se a Colassú Empreendimentos Ltda faz jus às indenizações por danos morais e materiais oriundas da celebração de contrato de compra e venda de imóvel com Edgard Borges Montenegro e família, a fim de construir o “Loteamento Residencial Luar Vale do Assu”. A loteadora aduz que, mesmo tomando todas as precauções legais, surpreendeu-se com a instalação de duas torres de transmissão de energia elétrica, ressaltando que desconhecia, prejudicando 71 (setenta e um) lotes residenciais, além da desvalorização ocorrida no imóvel. É cediço que o adquirente de imóvel deve adotar algumas precauções para adquirir uma área, mormente para efeito de parcelamento de solo urbano, nos termos da Lei Federal n. 6.766/79, antes de implementar o projeto imobiliário. Dentre tais medidas, necessário se faz aferir a análise da documentação do imóvel (matrícula atualizada, certidão negativa de ônus reais, certidão de inteiro teor, planta e habite-se), a situação dos vendedores (documentos de identificação e certidões de débito, inclusive de ações cíveis e fiscais), as situações específicas (dívidas de condomínio e análise profissional do contrato) e a vistoria. Para adquirir um imóvel com a finalidade de loteamento urbano, o comprador precisa realizar uma rigorosa auditoria jurídica, fiscal, urbanística e ambiental, conhecida como due diligence imobiliária. Isso evita riscos como fraudes, irregularidades e custos inesperados, que podem comprometer todo o projeto. Imprescindível uma análise documental profunda de modo a identificar a matrícula atualizada, constando o nome do proprietário atual, que deve ser o vendedor; a cadeia dominial, ou seja, o histórico de todos os donos anteriores; se existem ônus (hipotecas, penhoras) ou gravames (restrições) que possam impedir a venda ou o loteamento. Na certidão de ônus e ações, irá se confirmar que não há qualquer impedimento legal. Também é crucial obter certidões de ações judiciais (ações cíveis, trabalhistas e de família) referentes ao imóvel e ao vendedor, que podem levar à sua perda em caso de condenação. Nas certidões negativas constará a adimplência de tributos. Na viabilidade técnica e urbanística, afere-se a consulta prévia na prefeitura, as diretrizes urbanísticas, infraestrutura e aspectos ambientais. No viés jurídico, importante se analisar a situação do vendedor, do contrato de compra e venda e do registro do loteamento. Com essas medidas, há diminuição dos riscos de loteamento clandestino, de crime ambiental, problemas de posse e de sobreposição de áreas. No caso concreto, a promessa de compra e venda foi celebrada em 22.11.10, a escritura pública de compra e venda em 13.06.11 e o loteamento registrado em 18.01.12. Houve uma servidão administrativa implementada em favor de New Energy S.A., tomando posse da área através de ação judicial ajuizada em 01.07.10. Segue trecho da sentença hostilizada: “A inicial fornece o conjunto probatório apto a identificar a situação narrada, a saber: o contrato de promessa de compra e venda é datado de 22/11/2010; o imóvel estava livre e desembaraçado de ônus reais; a escritura pública respectiva fora lavrada em 13/06/20211; o loteamento foi registrado em 18/01/2012. Parte da área foi declarada de utilidade pública para instituição de servidão de passagem pertencente ao Complexo Alegria-Açu II pela empresa New Energy (ID:56172120), cuja imissão na posse se deu por força judicial. À época do ajuizamento, em 01/07/2010, havia questionamento acerca de quem seria o real proprietário do imóvel, tendo os requeridos Edgard Borges Montenegro e outros apresentado defesa nos autos conexos, ainda em setembro de 2010.” Assim, não se pode esquecer da obrigação do comprador em adotar todas precauções das medidas já mencionadas, o que não foi cumprido pela Colassú Empreendimentos Ltda. É incompreensível que uma empresa loteadora não tenha tido o cuidado de verificar a existência de ação real (servidão de passagem) no imóvel negociado, não podendo se imputar a responsabilidade de outrem por um ônus exclusivo da Colassú Empreendimentos Ltda. Ressalto que no mercado imobiliário tal diligência é básica entre os players da atividade. Ademais, não se vislumbra a plausibilidade da pretensão jurídica postulada pela empresa loteadora, pois há no instrumento contratual que o negócio entabulado se reveste de natureza ad corpus, ou seja, que o imóvel está sendo vendido como um corpo certo e determinado, ou seja, o negócio se baseia no bem como um todo, e não em sua metragem exata. Em casos tais, a venda considera o imóvel inteiro, com suas características e limites definidos, como um corpo único. As dimensões mencionadas no contrato são meramente descritivas e não fixam o preço de acordo com a área exata. Ressalte-se, outrossim, que o registro é o ato que constitui o direito real de servidão perante terceiros (efeito erga omnes), conferindo publicidade e validade a essa limitação ao direito de propriedade. A averbação, por sua vez, é utilizada para anotar fatos que alteram o registro ou a situação do imóvel, mas não para a constituição de um novo direito real, como é o caso da servidão administrativa, que é um direito real de gozo, de natureza pública. A jurisprudência e doutrina consolidaram o entendimento de que, para ter eficácia e oponibilidade, a servidão administrativa (assim como a servidão civil) deve constar do fólio real por meio do ato de registro na matrícula do imóvel atingido. Pela Lei de Registros Públicos, o dever de promover o registro da servidão administrativa no fólio real é do Poder Público (União, Estados, Municípios, Distrito Federal ou entidades da administração indireta, como concessionárias de serviços públicos) ou de qualquer interessado que possua o título hábil (como o decreto de instituição ou acordo com o proprietário). Desse modo, a Colassú Empreendimentos Ltda não pode transferir responsabilidade própria para os vendedores. Importante colacionar entendimento do STJ, acerca da importância da regularidade do loteamento como empreendimento imobiliário: “Compulsando-se os autos, verifica-se que a controvérsia cinge-se à questão à nulidade das escrituras de compra e venda de lotes celebradas sem o conhecimento ou consentimento da proprietária dos bens, mediante instrumento de mandato posteriormente declarado nulo, estando o acórdão recorrido assim fundamentado (e-STJ fls.): Cinge-se a controvérsia na validade dos negócios jurídicos realizados mediante utilização de instrumento de mandato declarado nulo por decisão judicial. A referida procuração fora lavrada por instrumento público, em 15 de agosto de 1997, sendo outorgante Vivacqua Irmãos S/A, representada por Zuleika Domingues Jabour (acionista controladora da empresa) e Eliete Jabour (diretora) e outorgado, Umberto Jabour Antonini, que, posteriormente, substabeleceu os poderes a José Maria Vivacqua dos Santos e José Eduardo Vervloet dos Santos. Em ação de nulidade proposta pela ora agravante, em 7 de maio de 2001, a procuração foi declarada nula, pois Zuleika Domingues Jabour, apesar de ser controladora da companhia, não ostentava a condição de diretora, e Eliete Jabour, apesar de ser diretora na época, não tinha poderes suficientes para agir isoladamente, conforme estabelecido no estatuto da sociedade, tendo a decisão transitada em julgado em 24 de maio de 2004. Na presente ação, julgando a apelação, o eg. Tribunal de origem, diante da demonstração da boa-fé dos agravados, entendeu que "não há falar em má-fé na aquisição dos imóveis, devendo ser aplicada a "teoria da aparência" ao caso concreto, tendo em vista que os Apelados não tiveram como saber do alegado vício de representação, fato que os levou a acreditar que estariam realizando um negócio jurídico legal e pautado pela boa-fé" (fl. 1769). Nessas condições, verifica-se que o entendimento adotado pelo v. acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de ser possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício na negociação empreendida por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, visando resguardar os direitos de terceiros de boa-fé. É pertinente ressaltar que a teoria da aparência busca proteger aqueles que agiram de boa-fé nas relações contratuais, prestigiando a conduta moral e honesta de terceiros.
Trata-se de opção pelo resguardo daquele que confiou em pessoa que, malgrado não investida dos poderes necessários para firmar a avença, aparentava detê-los, como na presente hipótese. No caso, a procuração, posteriormente declarada nula, fora lavrada por instrumento público, sendo atestado pelo tabelião terem Zuleika Domingues Jabour, controladora da companhia, e Eliete Jabour, diretora, comparecido pessoalmente ao ato como representantes legais da sociedade anônima, possuindo "bastante poderes nos termos dos artigos 15º e 16 dos seus estatutos sociais" (fls. 51-52). Cabe registrar que a primeira indicada representante, Zuleika, era acionista controladora da companhia fechada, de feição familiar, e a segunda, Eliete, era sócia regularmente eleita como diretora da empresa, circunstâncias que cercam de aparente plena validade o ato de outorga da procuração pública, conferindo invulgar robustez e aparente legitimidade ao ato jurídico. Ainda de acordo com o acórdão recorrido, os compradores adotaram as precauções necessárias, pois, "segundo consta das cópias das escrituras públicas juntadas aos autos, em todos os casos, os então adquirentes dos lotes firmaram suas avenças mediante a apresentação e verificação, em Cartório, de certidões negativas de dívidas tributárias e fiscais e de certidão negativa de Ações Reais, Pessoais e Repercussórias, adotando, assim, a diligência comum aos tratos desse tipo" (fl. 1782). Ressalta, ainda, que a anterior ação de nulidade da referida procuração fora ajuizada somente em 07.05.2001, na Comarca do Rio de Janeiro, tendo a sentença transitado em julgado apenas em 24.05.2004 (fls. 43-44), sendo que as vendas dos imóveis em discussão ocorreram entre 1997 a 2003 (fls. 70 a 90), bem como a ora agravante "deixou de providenciar a averbação de qualquer restrição na matrícula dos imóveis, seja em relação ao vício de representação, seja referente à alegada litigiosidade do Loteamento Santa Terezinha" (fl. 1772), diligência necessária na hipótese, mormente porque os imóveis são situados noutro Estado e noutra cidade, Vitória/ES.” (RE nos EDcl no AREsp 1258775, Rel. Min. Jorge Mussi, DJe 15.03.22) Somem-se a tais argumentos, o fato da própria sentença fazer referência ao percentual da área atingida pelas linhas de transmissão: "Realizada perícia judicial nestes autos, acrescida dos respectivos esclarecimentos e complementação posterior (ID:56173135; 56173152), o expert assim concluiu: "A servidão ocupa uma área de 1,457ha, aproximadamente 5,07% da área total do terreno";" Ora, cai por terra o argumento da loteadora de que houve um elevado prejuízo, pois a área alegada como "comprometida" se reduz a 5,07% do total do imóvel. Destarte, não vejo responsabilidade civil (dolo ou culpa) em face do espólio de Edgard Borges Montenegro, do espólio de Maria Auxiliadora de Macedo Montenegro, de Rejane Maria Montenegro Nunes Fernandes e da New Energy Options Geração de Energia S.A. Ainda que a loteadora possa querer responsabilizar alguém, encontrará obstáculo legal, porquanto não cumpriu seu dever de diligência necessária. À luz do exposto, conheço e dou provimento aos apelos do espólio de Edgard Borges Montenegro, do espólio de Maria Auxiliadora de Macedo Montenegro, de Rejane Maria Montenegro Nunes Fernandes e da New Energy Options Geração de Energia S.A., para julgar improcedente os pedidos formulados na exoridal; conheço e nego provimento ao recurso de Colassú Empreendimentos Imobiliários Ltda. Via de consequência, condeno a Colassú Empreendimentos Imobiliários Ltda no pagamento de custas processuais e honorários sucumbenciais na razão de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Por consectário lógico, dou por prequestionados todos os dispositivos indicados pelas partes nas razões recursais, considerando manifestamente procrastinatória a interposição de embargos aclaratórios com o intuito nítido de rediscutir o decisum (art. 1.026, § 2º, do CPC). É como voto. Natal, data da assinatura eletrônica. Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Góes Relator 3 Natal/RN, 9 de Dezembro de 2025.