Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5114796-41.2023.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
APELADO: LAIS STEFANI ROSA RAMOS (AUTOR)
ADVOGADO(A): JOSE FERNANDO PEREIRA CARVALHIDO (OAB RJ073928)
ADVOGADO(A): LUIS CLAUDIO AMORIM BARRETTO (OAB RJ083897)
INTERESSADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA (RÉU)
ADVOGADO(A): RICARDO VICTOR GAZZI SALUM
EMENTA
APELAÇÃO. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. MÚTUO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL.
1. Apelação interposta em face de sentença que julgou procedentes os pedidos, extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária firmado pelas partes em torno do imóvel correspondente ao ap. 104, bloco 6, do Condomínio Residencial Vitória Régia, condenando as rés a recompor o status quo anterior, bem como a ré MRV à restituição de todos os valores pagos pela parte autora a ela e à CEF ao longo do contrato, com acréscimo de IPCA-E desde a efetivação do pagamento e substituição pela SELIC desde a citação (art. 406, do CCB c/c Lei 9.430/96); e ao pagamento de indenização por dano moral no importe de R$ 30 mil, acrescidos de SELIC desde esta data.
2. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5133557-91.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.2.2023; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.
3. A relação negocial entre a demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.
4. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Precedente: TRF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022.
5. Um dos deveres da imobiliária que realiza a intermediação da venda de um bem imóvel é fornecer com clareza todas as informações necessárias às partes interessadas, mormente aquelas que possam influenciar a vontade de adquiri-lo. No entanto, como a CEF não participou das tratativas da promessa de compra e venda, tendo apenas firmado o contrato de mútuo e disponibilizado o montante financeiro para a aquisição do bem, não há possibilidade de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, devendo-se observar o procedimento da Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5062715-86.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 30.9.2024.
6. A circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor, não implica responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra. Não se trata, aqui, de cadeia de fornecedores a ensejar solidariedade, porque as obrigações de construir e de fornecer os recursos para a obra são substancialmente distintas, guardam autonomia, sendo sujeitas a disciplina legal e contratual própria. O adquirente tem liberdade para escolher, independentemente, construtora e instituição financeira, pode optar por não financiar, pagando à vista mediante desconto, ou obter financiamento da própria construtora. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033406-97.2019.4.02.5001, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.08.2025.
7. Impor ao agente financeiro, quando atua apenas nesta qualidade, o ônus de responder por vício de construção, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), sem nexo com a atividade típica desenvolvida pelas instituições financeiras, implicaria aumentar os custos da generalidade dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados. (STJ, 4ª Turma, REsp 897.045, Rel. Mina. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 15.4.2013).
8. No caso em comento, verifica-se que a CEF atuou como mero agente financeiro, sendo que eventuais perícias ou vistorias realizadas pela Caixa Econômica Federal na edificação não têm por objetivo atestar a solidez da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe é dado em garantia. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5064147-09.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 4.4.2025.
9. A CEF figura como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não sendo vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado. Figurando o banco como agente financiador, em sentido estrito, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora, não respondendo pela exatidão dos cálculos e projetos, e muito menos pela execução dos serviços desenvolvidos por profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro.
10. Se houve irregularidade, a responsabilidade é da construtora/incorporadora, e deve ser examinada perante o juízo competente, sabido que a CAIXA, na condição de financiadora, não fiscaliza os imóveis financiados; apenas os avalia, no intuito de verificar se são passíveis de servir como garantia hipotecária, de modo a preservar o capital mutuado.
11. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção ou atraso na entrega da obra.
12. A CEF só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referente ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, correção das prestações e do saldo devedor, não tendo responsabilidade sobre os trabalhos realizados pelas construtoras ou incorporadores. Assim, não se pode imputar à CEF os possíveis prejuízos causados pela construtora ao mutuário.
13. Sendo juridicamente impossível o pleito de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, o pedido indenizatório deve ser direcionado unicamente à construtora no âmbito da Justiça Comum Estadual.
14. Reformada a sentença, deve ser invertido o ônus sucumbencial.
15. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017).
16. Apelação provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 28 de outubro de 2025.