Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: DAIANE HONORIO Advogados do(a)
AUTOR: RODRIGO GUIMARAES NOGUEIRA - SP124609, KELLY CRISTINA SALVADOR NOGUEIRA - SP313544
REU: ESTRELA ACQUARIUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, TERRA PRETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a)
REU: RAFAEL BERTACHINI MOREIRA JACINTO - SP235654, RENATA MOQUILLAZA DA ROCHA - SP291997 Advogado do(a)
REU: GIOVANA MARQUES ANJOULETTE - SP372905 Advogados do(a)
REU: JARBAS VINCI JUNIOR - SP220113, ANDRE GUSTAVO MARTINS MIELLI - SP241468 S E N T E N Ç A RELATÓRIO
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0001214-49.2016.4.03.6142 / 1ª Vara Federal de Lins Vistos em inspeção. DAIANE HONÓRIO propôs a presente ação sob o rito comum, em que objetiva a condenação da ESTRELA ACQUARIUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA; TERRA PRETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para: i)- que efetuem a entrega da unidade habitacional matriculada sob o nº 34.804 junto ao Cartório de Registros de Imóveis de Lins/SP, correspondente a fração ideal de 0,0003329 do bem localizado à rua Minas Gerais, 1.405; correspondente a casa de nº 168 do condomínio Village Campestre, neste município de Lins/SP, no prazo de noventa (90) dias, sob pena de multa no valor de R$ 1.000,00 (Um mil Reais); ii)- que execute as reformas necessárias para habitabilidade; sob pena de indenização por danos materiais; iii)- que dispense do pagamento de Taxa de Evolução de Obra e INCC durante o prazo correspondente ao atraso da obra; iv)- dispensem o pagamento de taxa a título de Habite-se; v)- paguem valor equivalente a R$ 700,00 (Setecentos Reais) por mês, com o fito de arcar com aluguéis recebíveis no período demora; vi)- arquem com indenização a título de danos morais da quantia de R$ 20.000,00 (Vinte mil Reais); vii)- restituam o valor de R$ 3.580,00 (Três mil, quinhentos e oitenta Reais) em dobro, pela quitação de comissão de corretagem e de R$ 895,00 (Oitocentos e noventa e cinco Reais), também e duplicidade, por pagar reserva de unidade habitacional e; viii)- sejam condenadas solidariamente a suportar o adimplemento dos lucros cessantes, danos materiais e morais, corrigidos com juros de mora de um por cento (1%) ao mês a partir da citação e da correção monetária desde o desembolso. Para tanto, em síntese, diz que em 02/12/2012 contratou com as requeridas a construção de um imóvel no Residencial Village Campestre, no valor de R$ 85.920,00 (oitenta e cinco mil, novecentos e vinte Reais), dos quais R$ 80.670,00 (Oitenta mil, seiscentos e setenta Reais) foram financiados junto à CEF. Como sinal, R$ 3.021,28 (Três mil e vinte e um Reais e, vinte e oito centavos) são oriundos do levantamento de recursos do FGTS e outros R$ 2.218,72 (Dois mil, duzentos e dezoito Reais e, setenta e dois centavos) provenientes de origem diversa. O parcelamento é o discriminado no Instrumento de Compromisso de Venda e Compra. Aduz que o empreendimento deveria ter sido entregue após decorridos doze (12) meses de assinatura dos contratos do 1º lote, o que se deu em OUT/2013, enquanto o imóvel deveria ter sido entregue até, no máximo, 02/08/2015, o que não ocorreu. Acresce que a taxa de construção foi cobrada indevidamente já que privado de seu direito de propriedade e vendo-se obrigada a dormir em casa de terceiros no período, motivo pelo qual deveria ser indenizada pelos danos morais sofridos. Alega que deixou de receber valores a título de aluguéis que lhe seriam devidos, bem como que o imóvel necessitaria de reparos da ordem de R$ 8.000,00 (Oito mil Reais) para ser utilizado. Requereu, ainda, a concessão de tutela de urgência para a suspensão da cobrança da taxa de construção, bem como a concessão da gratuidade para litigar. Juntou documentos. A seu turno a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, às fls. 129/151 trouxe os seguintes tópicos: i)- ilegitimidade passiva por lhe caber apenas liberação do valor objeto do mútuo, sem responsabilidade quanto ao atraso; ii)- legitimidade da cobrança da taxa de evolução de obra, por se referir a juros e correção monetária sobre o dinheiro emprestado aos compradores dos imóveis; iii)- legitimidade da cobrança dos encargos contratuais mesmo em face do atraso na obra; iv)- necessidade de analisar os motivos do atraso na entrega da obra; v)- denunciação da lide à construtora sobre o pedido de devolução dos juros na fase de obra, em razão do encargo desta pela execução da obra a tempo e modo previstos em contrato pelo adquirente; vi)- legalidade dos juros na fase de construção e sua especificidade; vii)- ilegitimidade quanto ao pedido de indenização por dano moral, vez que tem como causa de pedir o atraso na entrega do imóvel, obrigação exclusiva da entidades organizadoras (Estrela Acquarius Empreendimentos Imobiliários Ltda. e da construtora Terra Preta Empreendimentos Imobiliários); viii)- descabimento da restituição em dobro; ix)- princípio da obrigatoriedade contratual e sua força vinculante e, por fim; x)- inexistência de responsabilidade da CEF por danos materiais e morais, na medida em que constata-se culpa exclusiva de terceiros. Às fls. 175/210 foi anexada cópia integral do contrato. Em decisão de fls. 217/220, as liminares foram indeferidas. A peça contestatória comum das ESTRELA ACQUARIUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e TERRA PRETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA pode ser lida às fls. 236/250. Nela foi arguido em preliminar também a i)- ilegitimidade passiva, mas em relação ao pedido de repetição de indébito referente a taxa de obra, bem como da repetição dos valores de comissão de corretagem; ii)- negam atraso na entrega da obra, ao justificar que o contrato foi firmado entre as partes em 02/08/2013, com prazo inicial de conclusão da obra em 02/08/2014, conforme item b6 e cláusula terceira do negócio jurídico entabulado com a CEF, o que permitia a prorrogação do termo final da conclusão do empreendimento face a necessidade de adequação do fluxo de repasse de fundos a cargo da CEF, motivo pelo qual a construção foi finalizada em 14/04/2016; iii)- afirmam que os juros adimplidos durante o curso da construção são legais e não devem ser objeto de repetição; iv)- ponderam que ainda que se admitisse a ocorrência da demora na entrega da obra, tal fato configura mero dissabor da vida cotidiana, não passível de configurar dano moral; v)- pugnam pelo acolhimento da prescrição; vi)- da previsão contratual de pagamento pela parte autora do INCC e do adimplemento quanto ao “habite-se”, motivo pelo qual não poderiam ser repetidos; por fim, vii)- alegam falta de comprovação do dano moral. Em 31/07/2017 foi determinado o sobrestamento deste feito face o tema afeto a obrigação ou não de pagar comissão de corretagem nos contratos firmados pelo programa governamental Minha Casa, Minha Vida (fls. 267). Com o retorno da marcha processual, em razão de pleito das corrés (fls. 291/293), foi designada a realização de perícia (fls. 313). O trabalho técnico afeto a parte externa do bem foi anexado às fls. 342/263. A entrega das chaves em juízo apenas de se deu em 30/07/2020 (fls. 420). Cancelada audiência de tentativa de conciliação (fls. 433/434), nos termos do artigo 477 do Código de Processo Civil. Laudo complementar ofertado às fls. 459/470. Quesitos sugeridos pela demandante às fls. 481/483. Peça técnica unilateralmente produzida pela CEF em seguida (fls. 492/495). Respostas aos questionamentos autorais às fls. 518/521. Novas perguntas de iniciativa da parte autora, ao tempo em que requer a entrega das chaves do imóvel para iniciar reforma (523/526). Concedida a liminar no despacho saneador. Após algumas redesignações, finalmente foram colhidos depoimentos prestados por testemunhas arroladas pelas corrés, as quais foram ouvidas na condição de informantes. Alegações finais de fls. 638/666 de todos os litigantes. É o que basta. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO Prova Oral O Sr. Ademir disse ter interesse na causa pois tem imóvel no mesmo local da autora. Houve dois prazos não cumpridos para entrega das chaves, 2014/2016. Comprou como investidor e também sentiu prejuízo. Ela relatou problema de qualidade dos materiais, pois compraram uma coisa e receberam outra. Não sabe se o imóvel estava adequado, pois estava longe. Relatou que a autora estava chateada pelo atraso, qualidade e segurança, pois tinha pretensões familiares. Sofreu as mesmas coisas que a autora. Respondeu que teve péssimo atendimento das corrés e quanto a CEF, atendia mais a interesse dos vendedores do que dos compradores. A autora lhe relatou fatos parecidos. Tem sentimento de ter sido ludibriado, pois seduzido pelo que mostraram, ao passo que entregaram outra coisa. Casa trincada, vaso sanitário quebrado, o mesmo quanto a autora, por isso que ela não aceitou pegar a chave. Disse desconhecer se a autora iria usar o imóvel para alugar a terceiros. Afirmou que tinha problemas em todo o condomínio, problemas de qualidade terríveis. Não foi notificado por ninguém sobre a prorrogação dos prazos da construção. A testemunha Natalino também foi ouvido como informante, por ser amigo íntimo. Soube por ela que a construção do imóvel atrasou três anos e quando pronto estava em péssimas condições. Foi chamado por ela para verificar o local e teve a mesma impressão. Não sabe se ela já podia morar, mas a autora possuía as chaves. Afirmou que a autora sempre comentava que queria mudar para a casa dela e a demora causa tristeza, não era para alugar. Desconhece como a autora foi tratada pelas empresas. Tampouco teve informação se o imóvel foi restaurado. Até aquela data a autora ainda morava com os pais. Mérito É sobre as cláusulas do CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA NACIONAL DE HABITAÇÃO URBANA – PNHU – IMÓVEL NA PLANTA ASSOCIATIVO – MINHA CASA MINHA VIDA – MCMV – RECURSOS FGTS – COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) COMPRADOR(ES) E DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) nº 855552675098-0 que paira a análise do feito. Contratos de venda e compra de bens imóveis entabulados entre a CEF e pessoas físicas têm diversas variantes e um sem número de especifidades. Praticamente para cada uma delas há entendimentos consolidados nos Tribunais e às vezes, de acordo com as sutilezas, parecem conflitar um com o outro. Em que pese não lograr êxito em localizar em qualquer trecho do negócio jurídico em comento dispositivo que imputasse à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a responsabilidade de agente segurador; consta, contudo, na cláusula vigésima segunda, inciso III, c/c § 9º a seguinte previsão: “O FGHAB prevê cobertura parcial ou total do saldo devedor do financiamento objeto deste contrato e recuperação do imóvel, nas seguintes condições: (...) III – recuperação dos danos físicos do imóvel, limitada à importância do valor da avaliação, constante na Letra “C4” deste contrato, atualizada na forma da CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA. (...) Parágrafo Nono – É dispensada a contratação de seguro com cobertura de morte, Invalidez Permanente – MIP e Danos Físicos ao Imóvel – DFI, conforme disposto no artigo 28 da Lei nº 11.977 de 07 de julho de 2009.” (sic). Esta é a redação do dispositivo em comento, in verbis: “Art. 28. Os financiamentos imobiliários garantidos pelo FGHab, na forma do inciso II do caput do art. 20, serão dispensados da contratação de seguro com cobertura de Morte, Invalidez Permanente - MIP e Danos Físicos ao Imóvel - DFI.”. Na medida em que o FGHAB é administrado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, concordo com sua legitimidade. Há mais. Transcrevo a alínea “c” da cláusula vigésima terceira: “O(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) declara(m)-se ciente(s) de que na ocorrência de evento vinculado às coberturas definidas na Clausula VIGÉSIMA SEGUNDA deste contrato, obrigam-se a comunicar a seus beneficiários, logo após a assinatura desse instrumento, a existência do FGHAB e ainda o que segue. (...) c) na ocorrência de danos físicos no imóvel objeto deste contrato, comunicar imediatamente o evento por escrito à CAIXA.” (sic). Concluo que a peça de fls. 79, ainda que firmado por representante da construtora, foi o suficiente a cumprir seu ônus, na medida em que cabe a Interveniente Construtora e Fiadora o reparo e entrega da unidade em perfeitas condições de uso que ela mesma levantou. Mora O documento denominado “Quadro Resumo Anexo ao Instrumento Particular de Compromisso de Venda a Compra de Fração Ideal de Terreno e Outras Avenças no Âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida” de fls. 58/77, o qual acompanha a peça vestibular, foi firmado em 02/10/2012. Contudo, em seu item 6 há o seguinte acerto: “As partes convencionaram que o prazo de entrega da obra é de 12 (doze) meses, contados a partir da assinatura do contrato entre o(s) PROPONENTE(S) e a CAIXA, por ocasião do atendimento da demanda mínima prevista na cláusula 2.1 deste instrumento.” (sic). O negócio jurídico principal foi firmado em 02/03/2013. No item 6 da tabela da avença, tópico “Prazos, em meses”, o subitem 6.1 “Construção/Legalização” está expresso o numeral “12”. Em seguida, a cláusula terceira – “Prazo para Construção e Legalização da Unidade Habitacional” acresce que “(...) podendo ser prorrogado até o limite máximo de 24 (vinte e quatro) meses, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, (...)”. (sic). Complementa o Parágrafo Segundo: “A ENTIDADE ORGANIZADORA dispõe de até 60 dias após o prazo para o término da construção da unidade habitacional vinculada ao empreendimento (...)” sic. Consta às fls. 259 destes autos que a Prefeitura Municipal de Lins/SP expediu o “HABITE-SE” do conjunto habitacional em comento em 14/04/2016. Assim, da análise puramente temporal, as corrés não estavam em mora, pois, ao se considerar o prazo de sessenta (60) dias para encerramento da obra, adimpliu antes do termo fatal em 02/05/2016. Há que se considerar, então, a sutil diferença entre uma coisa e outra, pois, o contrato prevê prazo para o término da obra e não para a entrega das chaves. Sob minha perspectiva não restou claro como a Sra. DAIANE obteve êxito em ingressar no imóvel de nº 168 do Condomínio Village Campestre, localizado a rua Minas Gerais nº 1405, Lins/SP para que realizasse trabalho técnico a suas expensas em 15/08/2016 (fls. 42/55); tampouco em que circunstâncias se deu a vistoria no imóvel em comento aos 29/09/2016 (fls. 79). Ficou sem respostas as seguintes questões: Como? Quando? E com quem obteve as chaves para que exercesse o legítimo interesse de fiscalizar o imóvel, diga-se de passagem? Na outra mão, segundo a corré TERRA PRETA EMPRE. IMOB. LTDA, a Sra. DAIANE teria se recusado a participar da vistoria e receber as chaves em 10/06/2016 e 12/12/2016 (fls. 661). Assim, não basta analisar o transcurso temporal, é preciso considerar que a construtora tinha formal ciência da incompletude do imóvel ao menos desde 29/09/2016. Portanto, ao final e ao cabo, a unidade não estava terminada até o marco final em 02/05/2016 e como consequência deve responder por isso. Danos Não há dúvidas de que a unidade objeto destes autos necessitava de reparos. Não só as duas peças há pouco mencionadas constataram, mas também as perícias judiciais principal, complementar e aquela exclusiva a responder quesitos da demandante confirmaram os vícios. Pois bem. Na cláusula quatro, alíneas “b” e “c”, imputa a entidade organizadora (ESTRELA), dentre outras, as atribuições de “(...) responsabilizar-se pela execução e legalização do empreendimento (...) responder, sem reservas, pela execução, pela integridade e pelo bom funcionamento do empreendimento e de cada uma de suas partes componentes, mesmo aquelas realizadas sob a responsabilidade de terceiros; (...).” (sic). O laudo que tratou da área externa do imóvel (fls. 342/363), indicou falhas no bem no que tange a medida dos “espelhos” e das “pisadas” da escada; bem como retirada da peça de granito que existe no piso do banheiro, além de rebaixar o piso do box. Todavia, afirmou que nenhum destes dariam ensejo a defeito estrutural; sem risco de desmoronamento total ou parcial e; por conseguinte, sem necessidade de reparos nesta área. O congênere de fls. 459/479 apura a parte interna da unidade. Entre aquele e este trabalho técnico, discriminou uma série de atividades reparadoras, mas individualizou outras tantas irregularidades. Reporto ao que escreveu o expert: “(...) 4.1. Como demonstrado, alguns itens não guardam qualquer relação com o que foi reclamado, uma vez que independem de ação da construtora. São eles: Ligação domiciliar de água; Ligação domiciliar de energia elétrica; Plafon na entrada da unidade; Assento no vaso sanitário; Esquadrias de alumínio; Deterioração em parte baixa da parede da sala; Falta de telhas no beiral da cobertura. 4.2. Da mesma forma, alguns itens que constavam da reclamação da Autora foram reparados. São eles: Rebaixamento do box do banheiro; Retirada da barra de granito do box; Fixação do vaso sanitário; Batente da porta de saída da cozinha para lavanderia. 4.3. Restaram os itens seguintes que se referem a serviços que mereciam mais atenção da construtora. São eles: Regularização dos “espelhos” e “pisadas” da escada; Portas mais largas nos dormitórios; Refazimento do forro de gesso da cozinha; Retirada e reassentamento das placas soltas dos pisos; Melhoria das requadrações de cantos de paredes; Fixação da bancada da pia e vedação do vão entre ela e a parede de azulejos; Revisão e complementação de pintura; Pintura do teto do lavabo; Colocação de nova tampa da caixa de descarga do lavabo. 4.4. Serviço que não há como comprovar a sua execução: Fornecimento e instalação de tanque de lavar roupas na face externa da parede dos fundos do imóvel.” (destaques meus). Avaliou o custo total da reparação, inclusive mão-de-obra, em R$ 8.000,00 (Oito mil Reais) em 15/12/2020. Na derradeira perícia, do que pertinente, pontuou que a reforma no piso do box do banheiro não foi capaz de sanar os defeitos de acabamento; contudo, não soube mensurar o custo do reparo. Quanto a infiltração, asseverou que pode ser resultante da umidade do solo, sem que potencializada de causar desvalorização. Os testemunhos confirmam a deteriorização. Em 07/06/2021 a R. Secretaria deste Juízo entregou formalmente as chaves da unidade para o uso da autora, conforme lhe aprouver (fls. 535). Entendo que todos os trabalhos técnicos foram de excelência, cada a um a seu tempo retratando a realidade da época. Goza de maior credibilidade aqueles produzidos por expert escolhido por este Juízo, porquanto desinteressado no deslinde da lide. Destaco que, ainda que tais deficiências tenham sido fruto da voluntária não ocupação do imóvel pela Sra. DAIANE, é da entidade organizadora (ESTRELA ACQUARIUS) a “(...) responsabilidade pela guarda e manutenção do imóvel no mesmo estado de conservação, imputando-lhe despesas oriundas da necessidade de qualquer reparação (...).”, conforme parágrafo terceiro, da cláusula terceira. Comissão de Corretagem Os autos permaneceram sobrestados até que o Colendo Superior Tribunal de Justiça decidisse sobre o tema 960, cuja tese firmada quedou-se nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (sic). Em 2013, a Sra. DAIANE declarou que poderia comprovar sua renda em R$ 1.602,87 (Um mil, seiscentos e dois Reais, e oitenta e sete centavos); dado que lhe permitiu, mesmo por pouco, a se adequar na Faixa 02 do programa Minha Casa, Minha Vida de então. No “Quadro Resumo Anexo ao Instrumento Particular de Compromisso de Venda a Compra de Fração Ideal de Terreno e Outras Avenças no Âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida”, teve ciência, anuiu e firmou o item 3.3 que previa o valor da intermediação imobiliária em R$ 3.580,00 (Três mil, quinhentos e oitenta Reais), o qual não estava incluso no preço total do imóvel (fls. 59), discriminado na mesma passagem. Assim sendo, foi legal a cobrança e respectiva quitação da Comissão de Corretagem não só porque previsto em contrato, mas também por ser beneficiária da Faixa 02 do PMCMV. Reserva de Unidade Habitacional Pretende a Sra. DAIANE a restituição em dobro da quantia de R$ 895,00 (Oitocentos e noventa e cinco Reais). Apesar de discriminada no tópico “Dos Pedidos” da exordial, não localizei, em nenhuma passagem da peça, qual a razão para tanto. Na planilha de fls. 56, sob a rubrica “GOL SI”, o valor foi extremado e teria sido em favor da ESTRELA AQUARIUS, de acordo com outras passagens do mesmo formulário. Na alínea “a”, do subitem 4.1, a quantia é descrita como a título de sinal. Diante de tal quadro, inexistente qualquer mácula na exação e respectiva quitação, uma vez que voluntariamente aderiu aos termos da avença. Taxa de Evolução da Obra A cláusula sexta, pormenoriza os encargos que são afetos ao devedor/fiduciante. A primeira é aquela afeta a “Comissão Pecuniária FGHAB” que nada mais é do que o prêmio do seguro. É a contrapartida para a garantia de recebimento do imóvel em adequadas condições, como o que ora se aprecia. A percentagem está disposta no item 10 da planilha inicial. A cláusula sétima prevê a incidência de juros remuneratórios, de acordo com as taxas fixadas no item “C7”. Assim, se houve mútuo para que a Sra. DAIANE adquirisse o imóvel, este se deu entre a CEF e ela, serviço que é livremente pactuado e remunerado de acordo com a leis e as regras de mercado que a autora aderiu. Não estão presentes circunstâncias que dêem ensejo ao reconhecimento de abusividade em seu cobro, o que afasta o dever de restituição. Taxa do “HABITE-SE” Também é expresso o ônus do devedor/fiduciante em assumir a quitação de impostos, taxas, multas e demais encargos ou contribuições, inclusive tributárias que recaem ou vierem a recair sobre o imóvel alienado, nos termos da cláusula vigésima quarta do negócio jurídico. O “Habite-se” se encaixa neste rol. Ademais, é pueril pensar que ainda que não estivesse previsto em contrato e discriminado na primeira avença, tal valor não estaria incluso no preço final. As corrés agiram com boa-fé e espírito cooperativo, ao pontuarem cada dispêndio que a demandante assumiria em caso de adesão ao pacto. Desacolho a pretensão. Pagamento de Alugueres Almeja a parte autora que as corrés arquem com o numerário de R$ 21.700,00 (Vinte e um mil e setecentos Reais) com natureza de lucros cessantes, por não ter tido a oportunidade de locar o imóvel a terceiros por R$ 700,00 (Setecentos Reais) ao mês, em face do atraso. Não há nos autos qualquer elemento material que dê supedâneo a esta versão, ao contrário, porquanto em 05/05/2021 externou a vontade de receber as chaves do prédio de nº 168, do condomínio Village Campestre, para fixação de sua própria residência. Os informantes trazem versões que desmontam a tese inicial. Há mais. Se em tópico próprio da petição inicial já requer a condenação por danos materiais simples e justamente pelo atraso da entrega do bem no prazo estipulado em contrato, pode-se concluir que este contém o pedido do percebimento de pretensos aluguéis. Sem elementos contemporâneos aos fatos que demonstrem a intenção de locação do imóvel adquirido, ausente sustentação para a condenação indenizatória. Multa Pugna para o que o juízo atribua valor de multa pelo descumprimento da entrega da unidade habitacional no prazo contratualmente entabulado por equidade, já que inexistente cláusula específica para tanto, mas estipulada apenas em desfavor da demandante em caso de mora do pagamento das prestações. A cláusula trigésima nona – “Declarações da Interveniente Construtora e Fiadora” estipula que estas são responsáveis pela execução da obra e no parágrafo segundo, dispõe: “Declara, ainda, que é responsável, perante os adquirentes das unidades integrantes do empreendimento mencionado na Letra “B” deste contrato, pela conclusão da edificação do citado empreendimento e por eventuais prejuízos sofridos pelo adquirentes e/ou DEVEDORES/FIDUCIANTES em decorrência de atraso injustificado da conclusão da obra.” (sic). Ausente os parâmetros para a aferição da contrapartida. A cláusula décima primeira e seus três parágrafos esmiúça a forma de cobrança dos devedores/fiduciantes em débito, em contraponto. O conjunto formado pelos dois dispositivos podem ser reconhecidos como multas moratórias, nos termos da parte final do artigo 409, c/c artigo 394, ambos do Código Civil. Utilizo-me, então, de um dado concreto e preestabelecido entre as partes para que as regras sejam aplicadas também às corrés. Quanto a base de cálculo, da mesma forma emprego o item 10, cujo o montante à época era de R$ 443,19 (Quatrocentos e quarenta e três Reais e, dezenove centavos), sendo certo que os reajustes deste item devem observar a cláusula nona, conforme índice 9 da tabela em comento. Enfim, em consonância com tudo o que já esposado até aqui, a mora limita-se ao mês de JUNHO/2016, na medida em que o termo final do encerramento da obra era em 02/05/2016 e em 06/2016 a autora não se apossou das chaves, sem que tenha esclarecido se por voluntariedade desta, face as inconsistências encontradas no bem e o que prometido no memorial descritivo. Indenização por Dano Material Ao pormenorizar as pendências da casa objeto destes autos no item 4.3 do segundo laudo, o perito do Juízo incluiu as irregularidades externas e ainda não sanadas apuradas em sua primeira visita ao local. Avaliou que os gastos para a recomposição integral das imperfeições se limitaria a quantia de R$ 8.000,00 (Oito mil Reais) em 15/12/2020. A Sra. DAIANE pede ainda que o custo da promoção do laudo unilateral por si providenciado, também seja arcado pelas corrés, pois teria desembolsado o montante de R$ 500,00 (Quinhentos Reais) para tanto. Quanto ao primeiro, nada a opor, por tudo o que já por mim declinado em tópico próprio alhures; contudo, quanto ao ressarcimento da peça de fls. 41/55, inexiste prova material do preço cobrado e respectivo pagamento. A mera ilação na petição inicial não é o suficiente para resguardar o Direito da autora. Mas não é só. Confessa a Sra. DAIANE que por não possuir o valor de R$ 10.208,73 (Dez mil, duzentos e oito Reais e, setenta e três centavos) em JUN/2016, não pôde receber as chaves da unidade habitacional. Desta passagem, subentende-se que a autora estava inadimplente e somente em razão deste fato não tomou o bem para si. Os extratos de fls. 154/169 constituem-se de indícios de mora na quitação das prestações desde o ano de 2013; o que afastaria a versão de que foi o atraso na conclusão da obra que a fez cair em insolvência ou, ao menos, que passou a ter dificuldades financeiras para honrar seus compromissos somente a partir de então. Neste diapasão, apesar de se ter reconhecido o Direito a indenização por danos materiais exclusivamente em razão da imprescindibilidade em reformar situações pontuais aptas que deixarem o imóvel em plenas condições; por outro lado, diferente é a consequência. É que somente com o encontro de contas entre o que apurado a título de indenização por danos materiais, em confronto com eventual ausência de pagamento do débito de R$ 10.208,73 de responsabilidade da demandante, é que se averiguará se há liquidez positiva em favor desta. Repito que a falta de notícia quanto a voluntariedade da Sra. DAIANE em não receber as chaves ou; ao reverso, o impedimento de franquear-lhe o acesso à unidade habitacional por pretensa dívida, torna o próprio bem da vida imensurável, apesar do acolhimento do pleito de ressarcimento. Danos Morais Apenas a real lesão aos Direitos da Personalidade dá ensejo a indenização sob este motivo. Infelizmente, a civilização, pelo menos até este momento histórico, não foi capaz de alçar alternativas outras que não a pecuniária para ressarcir o patrimônio imaterial. É certo que nunca o valor arbitrado satisfará a vítima. Não há dinheiro no mundo que compense a perda de parentes, animais de estimação, objetos de importância sentimental; lesões e doenças irreversíveis. Na face diversa da moeda, nos casos em que o agente pratica o ato (omissivo/comissivo) involuntariamente (culpa em sentido estrito), cônscio das consequências da atitude, não será a obrigação dispender dinheiro que o punirá ou o inibirá para evitar novos dissabores. Para os que praticaram dolosamente, dificilmente a pena tocará sua índole a ponto de demovê-lo ao arrependimento. No caso concreto, é certo que se não fosse a procura de socorro do Poder Judiciário a Sra. DAIANE não teria o sobrado exatamente da maneira que foi contratado. A demora na prestação jurisdicional é sem dúvida fator que afeta o ânimo daqueles que acreditam que possuem o Direito. Não estamos diante de mero dissabor oriundo da convivência em sociedade, pois foi posto à mesa o direito fundamental a moradia para pessoas de baixa renda. Reza o artigo 14 do Código de Defesa ao Consumidor: “O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”. Tenho entendimento de que o dispositivo acima aplica-se inclusive às instituições financeiras. Assim, a responsabilidade civil por danos causados aos seus clientes é de natureza objetiva e não requer a demonstração de dolo ou culpa, ainda que seja vítima tanto quanto a demandante, o que não é o caso dos autos. Nos termos do Art. 12 do Código do Consumidor estipula que, para o que ora interessa, o construtor é responsável, independentemente de culpa, pela reparação causada aos consumidores por defeitos decorrente de construção. Na lucrativa atividade privada em que estão inseridas a ESTRELA ACQUARIUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA; TERRA PRETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, são seus os ônus de suportar as externalidades e assumir os riscos do empreendimento; razão porque não pode socializar seus prejuízos com os clientes. Reforço que se de um lado o valor da indenização deve ser razoável, visando à reparação mais completa possível do dano moral, ainda que hipotético; verso outro, não deve dar ensejo a enriquecimento sem causa do beneficiário da indenização. Logo, o valor do ressarcimento não pode ser exorbitante, nem irrisório, devendo-se aferir a extensão da lesividade do dano. No caso dos autos, tendo em vista o porte e finalidade lucrativa das rés, bem como a situação em si provocada pela omissão do dever de reparar em tempo e modo apropriados levada a efeito pela TERRA PRETA, fixo os danos morais no patamar de R$ 6.000,00 (Seis mil Reais). Responsabilidade Solidária Diz o artigo 265 do Código Civil: “A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.” e assim o Parágrafo Primeiro, do artigo 25 da Lei nº 8.078/90: “Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.”. Na situação sub examinem, a CEF tinha amplos poderes de fiscalização sobre os procedimentos adotados pelas demais corrés, tanto que até poderia substituir a construtora, por todos, a cláusula décima segunda. Concluo, então, que a indenização por dano material deverá partir do FGHAB, cabendo à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por ser seu gestor, dividir o montante em três (03) cotas iguais. Quanto aos danos morais, ainda que reconhecida da solidariedade, é a CEF quem deve providenciar o pronto pagamento e se ressarcir na mesma proporção ora indicada. DISPOSITIVO
Diante do exposto, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil em vigor, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela Sra. DAIANE HONÓRIO para CONDENAR, em solidariedade, a ESTRELA ACQUARIUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA; TERRA PRETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a: i)- INDENIZAR por danos materiais a quantia de R$ 8.000,00 (Oito mil Reais), com correção monetária desde o desembolso (Súmula nº 43 STJ) e, juros de mora a contar do evento danoso, no caso (02/05/2016); ii)- INDENIZAR lesão a título de danos morais o valor de R$ 6.000,00 (Seis mil Reais). Correm juros de mora a partir da citação (16/12/2016); ao passo que a correção monetária a partir do arbitramento (sentença) até o pagamento definitivo (Súmula 362 STJ). Os parâmetros a serem observados encontram-se na Resolução do Conselho da Justiça Federal em vigor na data do trânsito em julgado da sentença da fase de conhecimento. Agora em cognição exauriente, ainda assim não concedo os efeitos de tutela antecipada de urgência, não só porque a Sra. DAIANE já se encontra há um ano na casa pretendida, mas também pela complexidade da causa e da instabilidade de julgamentos sobre o tema na jurisprudência. Condeno-os em sucumbência recíproca (artigo 85, § 14 do Novo Código de Processo Civil) ao pagamento de dez por cento (10%) sobre o valor atualizado da causa, nos moldes dos §§ 2º e Incisos, 3º, Inciso I e § 6º, todos do artigo 85 do CPC/2015 a título de honorários advocatícios. Isento de custas na forma do § 1º, Art. 8º, da Lei nº 8.620/93. Deixo de sujeitar esta sentença ao duplo grau de jurisdição, com base na redação do Inciso I, do § 3º, do artigo 496 do Código de Processo Civil de 2015. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Lins/SP, 08 de junho de 2.022. Carlos Eduardo da Silva Camargo Juiz Federal